从“三道红线”到“五档分类”，在资金需求侧和资金供给侧的双重管控下，今年以来房地产行业挤泡沫效果明显。

从近日公布了2021年上半年业绩报的上市银行的情况看，银行对于房地产行业的资金投入正在加速调整，房地产领域的信贷投放规模在总体贷款中的占比或有所下降。

不过，房地产行业的风险也在逐渐暴露。以招商银行为例，在该行不良贷款率稳步下降的同时，该行房地产行业的不良率由2020年底的0.3%上升至1.07%，且不良贷款规模由2020年底的11.90亿元上升至43.28亿元。

2021年下半年，在房企存量有息债务高企、偿债高峰集中来临、融资政策持续收紧、行业内分化加剧的背景下，预计部分杠杆率较高且资金周转能力较弱的房企违约风险将进一步上升。不过业内人士认为，随着房地产行业“挤泡沫”“去杠杆”的落地，预计在明年下半年，房地产领域的资产质量压力将迎来拐点。

资金端助力楼市调控效果初现 部分银行房地产不良贷款升高

在“房住不炒”总基调下，今年以来楼市“降温”政策频出。据中原地产研究中心统计，今年前7个月，全国房地产调控多达352次，平均每月调控次数达50次。

在“三道红线+五档分类”双重规范下，今年上半年以来，银行对于房地产相关贷款业务调整正在加速。

以已经公布了2021年半年报的招行为例，在房地产贷款方面，截至6月底，招行房地产业贷款和垫款金额较2020年底的3907.92亿元上涨至4044.64亿元，在总体公司贷款中占比由2020年底的7.77%下降至7.51%。

截至报告期末，招行境内公司房地产广义口径风险业务余额6437.68亿元，其中含实有及或有信贷、债券投资、自营及理财非标投资等业务，较2020年末增加463.58亿元，其中，境内公司贷款余额3323.29亿元，较2020年末增加208.99亿元，占该行贷款和垫款总额的6.57%，较2020年末下降0.01个百分点。

从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看，截至2021年上半年，房地产开发贷款余额为12.3万亿元，同比增速仅为2.8%；开发贷余额增速已经连续11个季度下降。

国家金融与发展实验室发布的报告指出，虽然开发贷存量余额仍处于历史较高水平，但第二季度房地产开发贷款余额较第一季度减少了1200亿元。这表明随着房企“三道红线”、房地产贷款集中度管理等房地产金融审慎制度的建立和实施，商业银行对新增开发贷的发放更为审慎，房地产开发贷款呈现出显著收紧信号。

银保监会披露数据显示，今年以来，房地产贷款增速持续低于各项贷款平均增速。6月末，房地产贷款同比增长9.8%，增速创8年来新低。房地产贷款集中度由2019年的高点29.2%降至6月末的28.2%，各类商业银行房地产贷款集中度均有不同程度下降。

不过，在资产质量方面，房地产领域的不良贷款规模仍在上升。

年报显示，截至2021年6月底，招行公司贷款的不良率较2020年底的1.58%降低至1.57%，但房地产行业的不良率和不良贷款规模却出现“双升”，不良率由2020年底的0.3%上升至1.07%，不良贷款规模由2020年底的11.90亿元上升至43.28亿元。

从招行境内公司房地产广义口径风险业务的情况看，该行称，资金主要投向优质战略客户，严控战略客户名单外增量投放，不过，受政策调控及部分房企信用风险暴露影响，境内公司房地产不良贷款率1.15%，较2020年末上升0.93个百分点。

关于银行房地产领域的不良贷款规模上升的原因，同策研究院研究总监宋红卫告诉《中国经营报》记者，主要是由于自去年“三道红线”政策以来，金融行业对于房地产的融资趋紧，打破了房企依赖“借新还旧”的模式，导致部分房企偿债困难。

不仅是银行机构，信托方面，根据中国信托业协会数据，截至2021年二季度末，投向房地产业的资金信托余额为2.08万亿元，同比下降16.94%，环比下降4.39%；房地产业信托占比降至13.01%，同比降低1.16个百分点，环比降低0.60个百分点；信用债和海外债方面，根据Wind数据，2021年上半年房地产信用债、海外债净融资额分别为-456亿元和-63亿美元，净融资能力下降。

“同时，由于调控政策层层加码，调控重点由原来的一二线向一二三四线普遍蔓延，导致高周转模式难以为继，继而出现风险。这也是造成银行房地产领域的不良贷款规模上升的原因。”宋红卫指出。

房地产融资“闸门”再拧紧 贷款逾期风险将持续到明年上半年

中原地产首席分析师张大伟认为，虽然部分银行的房地产业贷款不良率有所上升，但整体来看，银行对房地产业的贷款审核非常严格，且贷款规模占比有严格限制，预计房地产业风险对银行的资产质量造成的影响很小。

那么，房地产贷款的资产质量压力将伴随银行多久？

某国有银行投行部人士指出，随着房企偿债高峰的到来，未来一段时间银行在房地产领域的资产质量压力还会存在。

贝壳研究院的数据显示，2021年房企到期债务规模达到12822亿元，成为从2019年至2023年区间内的偿债高峰，而次高峰则是在2022年，情形不容乐观。今年前7月，房地产行业债券融资规模累计增速持续下滑，根据贝壳研究院统计，2021年1～7月房企境内外债券融资金额累计约6428亿元，较2020年同期下降13%，累计增速达2018年以来最低点。并且“三道红线”落地后，新增发债规模不及到期债务规模已连续保持11个月。

宋红卫认为，近两年土地市场过热，严重挤压开发房企的利润，部分项目甚至亏损，导致无力还债。

据Wind数据显示，沪深有52家房企披露了2021年中期业绩预告，24家房企净利润录得亏损。其中，18家房企预告净利润同比下跌，另有27家房企预告净利润同比增长。

“房地产贷款逾期的风险将会持续到明年上半年。”宋红卫告诉记者，做出上述推测的具体原因有两点，其一是今年上半年拿高价地的房企，尤其是三四线城市的高价地，问题将会在明年体现出来；其二是随着地价上涨过快导致房企拿地积极性下降，预计今年下半年到明年上半年将会有针对相关优化房企合理利润的政策出台，能够缓解房企盈利的困境。“预计明年下半年以后，贷款逾期的风险将会有所控制，至少新增项目的风险将会大大的下降。”

基于此，未来银行对于房地产贷款的政策将有怎样的变化？

上述国有银行投行部人士告诉记者：“下半年对于房地产行业资金收紧的态势，会视政策而定，预计观望概率大，不会进一步收紧，毕竟银行还要助力进一步促进经济发展。”

“目前对于房地产企业融资的门槛已经明显提升，具体表现为，一方面是房地产企业申请开发贷、土地贷的审批逐步严格，另一方面，是房贷审核放缓，且监管层多方围堵消费贷、经营贷违规进入楼市，通过买房进入房地产的资金也得到了严格把控。”中国房地产数据研究院院长陈晟如是说。

招行在其业绩报中表示，2021年下半年，该行将持续对房地产客户及区域资产结构进行调整，聚焦中心城市和战略客户，强化业务风险监测和过程管理，稳步推进行业限额和客户限额管理，推动“两个集中度”监管指标逐步优化达标，预计在宏观环境及产业政策无重大变化的情况下，房地产领域资产质量将保持相对稳定。在贷款投向方面，招行称将继续加强房地产贷款集中度管理，推动房地产贷款占比稳步下降，并持续优化信贷资产结构，积极加大对优质制造业、绿色信贷等行业投放，预计房地产贷款集中度管理政策对该行的总体影响可控。

同时，陈晟指出，6月1日银保监会召开新闻发布会指出，将对新增房贷占比较高的银行实施名单制管理，合理控制房地产贷款增速；6月30日，监管部门将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报，下一步对于房地产金融风险的防范已经全面铺开。

一系列严苛政策落地后，光大证券公布的一组数据显示，房地产开发投资增速正在回落。7月，房地产开发资金合计为1.61万亿元，单月同比减少7.0%；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭分别为1937亿元、5380亿元、5773亿元、2598亿元，单月同比分别为下降17.2%、上涨5.5%、下降9.2%、下降13.4%。

陈晟指出，未来涉及到城市更新、产城融合、保障房长租建设的企业，在产业发展方面会得到政策推动，同时也容易获得融资支持；央企国企要想获得低利率融资还是具有优势的。