房地产的规则正在重塑，过去的楼市投资逻辑，已经完全变了。现在你还用这过去的那一套核心板块房价永远不会跌，学区房房价永远涨，板块轮动所有房子都要涨价之类的理由去买房，那么你真的大概率会亏的裤衩都没了。

最近又出了一个新的调控政策，是“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

这个信息其实对楼市影响真的很大，但是彭叔发现其他人对这个消息却并不是很在意，但这个消息关乎到未来的地价，以及房地产税推出的速度。

这个政策表面上来看，是为了让这些房企降杠杆，让他们更快的去还银行的贷款，降低自己的负债率，不准他们用贷款去买地，但这背后隐藏的着的，是高层和地方的博弈。彭叔的老粉应该都知道，高层和地方在对待房地产方面，一直都是两条线，高层不想让房价上涨，不希望地方对房地产的依赖越来越重，高层希望地方能认真的发展产业，不要老想着靠房地产，但是等到了地方上就不行了，地方上的人因为经常轮换，再加上发展产业真的很难，而且短期内不会见效，所以和房地产比起来，那肯定是房地产最香了，这就导致了尽管上面三令五声，不准用房地产刺激GDP，但地方上最后还是选择了用房地产来刺激GDP。最明显的例子就是2020年的西安和合肥，这两个城市在2020年GDP都突破了1万亿，西安是10020亿，合肥是10045亿，大家想想，这两个城市在2020年房价都大涨了，而它们超过1万亿金额都不是很多，如果说没有房价大涨，大家觉得这两个城市GDP能在2020年完成破万亿的既定目标吗？这就是典型的上面说不准靠房地产拉动GDP，但是底下依旧用房地产来拉动GDP。

那么在这种背景下，高层今年开始搞集中供地，希望用这个集中供地来把地方上的地价给降下来，让地方想要炒高地价都不行，但是后来发现，光靠这个还不行，重庆就是很典型的例子，楼面价大涨，各路房企纷纷抢地。那既然房企都这么有钱了，高层就又打了一个补丁，就是这个房企的买地金额不能超过去年销售额的40%。这个政策一出，意味着未来很多房企，就算是它有钱，它也不能买地了，指标就给它卡在了那里。如果房企都买地都受到了限制，那么地方上就算想要把地价抬高，但是奈何房企买不成，没钱接，最后地价也就涨不上去了。

大家现在可以仔细看未来的土拍，已经形成了一个闭环了。2020年全国的土拍金额是8.4万亿，全国的新房销售金额是17.3万亿，17.3万亿乘以40%，那就是6.9万亿，和2020年土拍金额相差1.5万亿。那么我们再看集中供地的要求，各地的土地供应面积不得低于过去几年的平均数，这就导致了地方上就算想要减少供地量，都不行。那么现在就出现了一个基本逻辑，集中供地让地方上想要减少土地供应都不行，那就意味着未来土地供应量会持续增加，这是卖方，而做为买方的房企，受到了三条红线，以及这个最新的土拍金额不得超过销售额的40%，这意味着买方的资金量会明显的减少，那么大家想想，卖方的供应量只增不减，而买方的购买力却被限制住了，那么在这种供大于求的情况下，大家觉得未来地价还能再涨吗？或者说地王还会出现的那么频繁吗?尽管这限制的被纳入三条红线的40来家房企，但这40来家房企可都是国内的头部房企，他们被卡住了，底下那些小房企想要闹腾，也没那个实力。

可以说现在连土拍都成了一个调控的闭环，大家可以发现，现在的调控都是直接从高层发布下来，直接把地方给跳开了，不用你地方管，高层直接就把规矩定好了，你地方上执行就行了。不像过去，只是说一句没有详细指标的话，而现在都是带着指标下来的，这就很不同了。

有的人说地方上土拍如果冷了，地价卖不上去，土地财政跟不上，那么地方上发工资，搞基建怎么办？毕竟大家也看的到，去年土拍8.4万亿，而今年如果这么限制的话，土拍金额才只有6.9万亿，缺口这么大，怎么办？

这就又要说高层的高明之处了，上面这么限制房企拿地金额，有两个好处：

一、倒逼地方上发展产业，过去地方上靠着房地产，哪怕不思进取混日子，也依旧可以混的下去，但是现在土地收入被限制了，那么这些地方上还想维持和过去一样的日子，就只能发展产业，通过产业来增加他们的收入，否则很多单位上班的人，最后只能降薪了，也就是传说中的津贴、绩效、各种精神文明奖之类的，都没了。这是属于倒逼，不想饿死，那就好好谋发展，也可以叫做强行戒掉房地产。

二、为后期开征房地产税减少阻碍，很多人都知道，一些地方对开征房地产税是不支持不反对，毕竟开征房地产税对当地的房地产行业肯定有影响，土拍估计就会冷下来，这会导致他们的收入减少，而现在高层直接把土拍收入给减少了，那么现在摆在地方面前的就是一个已经肯定收入减少的土拍收入，还想办法再扩大收入，那么在这个时候，房地产税的就从过去的不支持不反对成为了支持，毕竟房地产税是地方税，和土拍收入一样，都归地方所有，土拍收入减少了，产业发展又不容易搞起来，那么就只有收税相对来说更加简单了。所以地方上对待房地产税的态度，在土拍收入受损的情况下，从过去的不支持，不反对变成了支持。

大家再结合新华网发布的那个合理的城市房价文章中提到了，部分城市认为房价越高，经济就越好，这种想法是错的那段话，和彭叔昨天写的房价是有天花板的文章结合起来大家再看，高层也知道，我们的房价已经算是过度透支了，房价的天花板已经出现了。未来就算产业发展起来了，也只是在做一个填坑运动，而不是一个增量运动。我们的房价，已经至少把未来10年的收入增长给吃没了，我们往后就是一个自我恢复，自我养伤去泡沫的时间。

还有楼市最近又传出了一个房产中介中介费以后要不得超过当地社会平均工资的3倍来收，这个消息现在还没有官方证实，只是一个坊间的小道消息。对于这个政策，彭叔只能说如果这个政策真了的真，那就意味着未来的二手房市场将会被彻底的管控起来，炒房客的生存空间将会无限的被压小。大家想想，如果按照当地的平均社会工资，像是上海，一个月平均工资也才1万左右，那么3倍就是3万，而上海一套600万的房子，中介费普遍是1到3个点，那么就算按照2%来计算，那也是12万了，而这下直接被强制要求降到3万，你想想这中间的利润要缩水多少。过去那么多人当房产中介就是看上了卖房的暴利，但如果未来房产中介赚不到钱了的话，那么大部分房产中介将会选择离职，而没有了那么多房产中介，彭叔很负责的跟你说，你的二手房将会更加难卖了。大家想想，这么多年来，房产中介几乎是一直都站在了卖房这一边，不断的帮助卖房的人哄抬房价，各种的起哄，甚至为了哄抬房价而编造一些假的消息在市场中制造恐慌情绪，而未来如果房产中介数量大幅度，并且他们就算帮你把房子高价卖出去了，他们也只能赚那么一点上限的钱，你觉得房产中介还有动力搞下去吗？如果房产中介的中介降这么多的话，那么最大利空就是那些二手房房东，他们将少了很大的助力，至少帮他们鼓吹房价永远涨的房产中介会大幅度减少了。

彭叔觉得这个政策有可能是假的，也有可能是真的，彭叔也不确定真假，因为这个政策属于过分的管制了房地产，所以彭叔不确定这个是不是真的，只能说如果这个真的，那么真就不得了。房地产真的就要重回JH经济了。因为连房产中介的中介费都管的话，那么意味着调控的手已经是伸的无限长，并且手段也是更加的接地气。其实如果房产中介真的大面积下岗的话，那么对于制造业来说，反到是个好事，毕竟全国从事房产中介的人数也有个几百万，甚至上千万，这么多的健康劳动力，不做房产中介了之后，其他行业肯定容不下这么多人，而现在那些工厂又缺工人，刚好这些人就只能往那边去了。

大家要一定记得彭叔说的房地产行业的一个核心论点：过去的房地产是一个增量行业，所以大家在这个行业里面赚钱都很容易，但是以后的房地产行业，是一个存量并且范围不断缩小的行业，我们当前的社会的确无法像对待教培行业一样直接把房地产给拍死，但是去房地产化是一个大趋势，也就是每年房地产行业都会减少，做减法，哪怕每年只减少一点点，但却会一直减少，增量行业中赚钱非常容易，但是在这种减量行业里面，真的很难。

最后：

彭叔再次劝大家，你如果是刚需购房者，就是那种一套房都没有的人，你也不用非要死扛着等房价大跌后才买，因为你等不起，未来房价就算下跌，应该是也每年跌一点每年跌一点，你是刚需，你一直这么等着，你对象或者你孩子也等不起，再说了，万一房价没跌，又涨了呢？谁都说不准，所以彭叔认为刚需遇到合适的房子，该买还是买，然后钱多的不知道怎么花的人，你非常想投房子那你就投，但千万别炒房了，现在还炒房，那真就是拿自己的脑袋和政策比看谁硬了。