提示

    3月16日18点40分，中国人民银行通过其官方网站，宣布调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率。将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。消息出台后，中国多位业内专家立即进行了全面分析与解读。

    供给导向转为

    需求导向

    国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松博士：到底市场是否有泡沫，应该取决于市场主体自己的判断，因此，应该给市场上的购房者和投资者以足够多的信息，上海、北京等地开始房地产交易信息网上登记或公示便是在为市场提供这些必要的信息，但这些仅仅是起步。目前中国的购房人和投资者根本不能获得足够的信息，这是一种“信息泡沫”，是中国房地产市场的主要泡沫。

    此次央行的政策有两个方面：一、房地产的贷款，从原来的优惠利率回到一般的利率水平，并且实行下限管理；二、提高准入门槛。我认为，这个政策意味着三点重要的启示：

    第一，这个政策意味着，中国房地产市场宏观调控的政策从2004年的供给导向转向了需求导向。2004年，我们希望抑制房地产价格的上涨，但是实际上采取的政策在客观上推动了房地产价格的上升幅度。2004年房地产界人士开始有点怕，后来看一系列的宏观调控政策反而帮助了他们，为什么？因为2004年房地产主导的思路实际上是从供给方着手的。管住土地，房地产可以购买的土地少了；管紧信贷，房地产资金少了。宏观调控产生的是什么样的效果？房地产市场需求在下降，供给下降得更快。

    第二，中国的房地产贷款利率开始进入一个自主定价、差异化的新时代。原来房地产信贷享受比较低的利率。最近，有关法律法规的调整、局部地区房价的上扬，使得商业银行在总体上的风险比原来有所提高：比如最高人民法院关于住房抵押住房处置的规定，只要证明是生活的必需品，哪怕从银行贷款的，银行也不能用来处置拍卖，实际上使得相当一部分商业银行的抵押贷款变成了信用贷款。银行要么收缩贷款，要么提高相应的利率水平。这是一个必然的反映。对房地产之间不同的项目，不同的房地产商，甚至对不同的购买人贷款，利率都会有比较大的差异，这是银行在应对利率风险上不断提高的一个表现。随着我们金融机构面对违约能力的提高，将来差异化会更明显。

    第三，房地产行业对于整个利率的走向会具有越来越大的影响力。为什么很多经济学家呼吁要加息呢？美国在过去一两年里，油价和粮价核心膨胀并不高，为什么美联储要加息？一个非常重要的原因就是美联储非常担心，发行足够多的货币容易推动以房地产为代表的流动性泡沫。所以，美国房地产价格持续上涨那么长时间引起美联储的忧虑。中国在全球一体化的情况下，面临一个共同的问题——流动性泡沫。因为房地产这个市场有比较高的涨幅，它对于利率的影响至少比原来要大。所以，房地产作为一个利率敏感部门对未来利率政策的影响会有越来越大的比重。

    调高房贷利率并非针对百姓 旨在抑制炒房

    央行副行长吴晓灵：日前，央行调高个人住房贷款利率，有些人认为这可能会使部分低收入者买房更难。这次政策的调整主要是为了抑制房地产的过度炒作。

    我认为，这次调整不是针对老百姓，而是为了抑制房地产的过度炒作。

    从2004年开始，央行对房地产的调控政策主要是对供给方面的调整，而这次的调整是首次从需求的角度对房地产进行调整。从长远来看，房价的涨幅减缓，最大的受益者还是老百姓。

    对房地产进行调控仅靠央行是不够的，还必须依靠国土资源部等多部门出台相关政策来配合。

    调高房贷利率 因为政府认识到存在泡沫

    中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容博士：

    此次央行之所以调高住房贷款利率，是因为政府形成了这样的判断：楼市已经出现了一定的泡沫，需要通过好的政策来调整。否则温家宝总理的报告里不会提到房地产价格问题。

    住房贷款利率调整后，上海、杭州会面临很高的风险。从政府角度出发，不能让房地产的泡沫突然破裂，而要一点点逐渐消化。这次调息还是有可能引发上海房地产泡沫的突然破裂。北京房地产的过热情况要好很多，应该会平稳地消化。

    之后是否还会有进一步的房地产调控措施？我认为，不仅仅这个政策，今后还有其他一系列政策要出来，比如税收方面，今年房地产税会出台；在利率方面，今年还会再次加息，至于具体什么时间加息还不能确定。

    首付提高有利分摊房贷风险 急需担保机制

    建设部政策研究中心副主任秦虹：

    这次调整,主要是落实两会上政府工作报告中，温家宝总理提出要重点抑制房地产价格上涨过快的决定。

    对银行而言，提高首付比例是防范风险的一个重要举措。提高首付，对房地产中的投机行为具有非常有效的遏制作用。目前炒房资金相当一部分来自银行贷款。

    央行这次调整对普通购房人的购房消费会有一定的影响，但在房价上涨过快的地区，实际上，就是20%的首付，普通消费者也已经无力支付了，所以影响有限。相反，对部分房价上涨过快的地区,这一措施对炒房行为将形成有效遏制，投机行为的减少,能带动房价回归到相对正常的水平，从长期的发展来看，对普通购房者是有利的，而且这次政策只针对商业贷款,并不影响公积金贷款，所以仍然能够支持正常的购房贷款需求。

    从长期来看，降低个人房贷的风险,需要相关配套政策的不断完善。降低个贷信用风险的具体措施:一是提高首付比例，降低银行贷款；二是完善担保机制,引入保险资金进入市场。国外的很多国家采取首付30%，贷款70%的做法。对于无法支付30%首付的购房人，有配套的特殊政策，采取个人首付5%,银行贷款70%，另外25%的银行贷款引入强制性担保，由保险公司或其他的金融机构承担这部分的风险。这样房价下降不超过30%，银行就可抗衡由房价变化带来的风险。我国目前还缺乏类似的配套政策，需要不断完善，改变风险由银行一家承担的局面。

    此次调整利率

    主要调预期

    国家发改委陈东琦博士：从特点上看，以前的措施都调控供给，如土地供应。这次是采取经济的手段，引导需求、控制购买欲望，调控的是需求。

    这次调控措施，有这样几个出发点和背景：第一，中国房地产局部过热的问题还在演化；从中长期和整体看，房地产基本正常，但是存在局部过热，某些地方市民购房承受了较大的压力。

    第二，以前个贷优惠是在房地产市场不正常的情况下，为了刺激房地产市场需求而产生的。现在居民住房消费需求已经很旺盛，如果还用住房需求低迷时期的政策，就会加剧过热问题。

    第三，此次调控是保证经济可持续增长的必要措施。房地产投资长期以来以超过20％的速度增长，这是不正常的，是必须控制的。

    此次调控还体现了三个意识：1.时间上长期的动态均衡意识，不为将来的发展设置障碍。2.区间意识，把房贷拉到合理的正常的范围。3.微调意识，幅度不大，主要调整预期。

    另外，此次调控中超额准备金的调整增加了商业银行资金的流动性，和其他的内容有互补功能：一方面抑制住房贷款需求，一方面增加资金流动性，它们之间有互相冲销的作用。因此严格讲，此次调控主要是调预期，而且是促使商业银行提高效率。 调控影响投资类、普通购房者

    国际物业顾问戴德梁行：国家对房地产市场进行温和的调整，对整个市场的影响力相对较小。主要是为了抑制投资，控制房价过高；相对应的银行的存款利率还会上调。这次调整对于投资类以及普通的购房者会有影响，但是对于高端、低端购房者的影响都较小。中国真正能够购置房产的是中产阶层，并不是低收入阶层。有可能会打击部分购房者的积极性，普通购房者可能形成持币待购的心理。开发商在一定程度上会寻找愿意降低房地产贷款门槛的银行进行合作，这可能会促进银行之间的竞争。