近期，全国楼市出现一阵骚动。

国家统计局发布2021年上半年数据：

房地产开发投资同比增长15.0%，两年平均增长8.2%，比1-5月份略降。

全国商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%，两年平均增长8.1%；商品房销售额92931亿元，同比增长38.9%，两年平均增长14.7%。

以此计算，2021年上半年全国商品房平均售价为10485元，正式迈过万元大关。

与去年全年的9859元相比，增长6.3%。

万元时代意味着什么？

这表示当下我国可能不止一二线城市房价过万，很多三四线城市，甚至房价也已轻松过万。

我们不得不承认，我们已经进入一个房子全线不便宜的时代。

北京楼面价重回3万+

数据显示房价上涨最多的10个城市：广州、徐州、上海、北京、宁波、深圳、杭州、银川、金华、泉州。

北京房价涨幅9.9%，作为首都都市圈的龙头，都市圈核心区房价，也将迎来重新定位。

上半年，北京住宅用地供需两旺，住宅用地供应30宗，成交面积345万㎡，同比上涨40%；成交37宗，成交面积439万㎡，同比上涨32%；平均楼面价为30401元/㎡，楼面价再度提升到3万元/平方米以上，为2018年以来半年度次高。

本次的土拍，基本确定了北京房价的一个新格局：五环土地的溢价能力大幅抬高，同样五环沿线住宅价格单价破7W的信号已打响。

受到政策的约束，不断推高房企的拿地和开发成本，未来的业态规划难以预料，而以目前的开发时间推进，这批土拍地块的新房预计会在明年上半年陆续面市，而这个政府指导价位，很有可能就是2022年后北京的房价走势了！

如果北京楼市进入新一轮定价重构，必会带动环京，甚至整个首都都市圈楼市的回暖。

人口聚集 都市圈时代来临 都市圈房价迎来新定位

2019年2月，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》（以下简称《意见》），这是我国第一份以“都市圈”为主题的中央文件，标志着都市圈时代正式来临，都市圈建设以同城化为方向，打造1小时通勤圈，圈内中小城市受益。随着城镇化和人口流动趋势分析，未来，只有大城市都市圈才存在所谓的楼市。

经济总是从复苏、繁荣、衰退到萧条周而复始地轮回，经济周期在客观世界是市场经济中由个人或企业自主行为引发的商业活动，在主观世界则是亘古不变的人性。

楼市的本质是人，哪里有人，哪里才有价值，哪里才有楼市的涨幅和回报。

人口是一切经济社会活动的基础，人口是一切价值的本源，人口是第一消费力、驱动力

根据一个理论，两个法则作为引导，结合目前实际进一步论证。

推拉理论

按照市场经济和人口流动，迁移的根本原因是：通过迁移，能够改善生活条件。

由迁入地的拉力因素和迁出地的推力因素共同作用（自然、社会、经济等原因）。

拉文斯坦迁移法则

1.大多数迁移主要基于经济因素；2.乡村居民较城镇居民更具迁移倾向；3.迁移人口数量与迁移距离成反比；4.人口迁移具有地域上的阶梯特征；5.每次迁移潮发生后，都有一次反向的、补偿性的迁移潮出现；6.女性偏好短距离迁移；7.经济与交通发展导致迁移增加；8.长距离迁移以大城市为主；9.向外迁移主要发生在20-35岁。

经济—人口分布平衡法则

决定城市人口规模的关键是城市的经济规模和城市人均收入与其他城市的差距。

在完全市场竞争和同质性假设下，人均收入较高的城市将不断吸引区外人口迁入，直至该城市人均收入与其他城市持平。

可以看出，未来，只有大城市都市圈才存在所谓的楼市。

目前中国的城镇化率在百分之62左右，按照发达国家的经验，要到百分之75才会放缓或结束。

城镇化率每年约百分之1的增长，因此，房地产大约还剩下10年的窗口期。

美国是从中部向东、西海岸迁移，日本是向东京、大阪、名古屋三大都市圈迁移，中国现在是往京津冀、珠三角、长三角、成渝都市圈城市群迁移。

随着人口红利进一步的消失、人才价值日益凸显，城市化进程愈发重要。

“人往高处走，人随产业走”，产业的导入对人口流入有着很强的吸引力，人口正持续向大城市及大都市圈集聚。

城市化让资源更加集聚，一座城市在产业、配套上的持续发力，带来的资源就会越来越多，形成良性循环。

中国未来楼市出现两端分化，K型增长，马太效应，强者恒强。

那么在首都都市圈中，哪个区域更有价值更方便？

答案是固安！

以“北京、雄安新区、天津”构成的京津冀城市金三角经济区，随着交通路网的完善，非首都疏解功能实施，京雄城际铁路和北京新机场投入运营，京津冀城市群的重大工程利好不断释放，位于红利叠加辐射区的中心城市——固安，将作为金三角区域的独角兽，将迎来前所未有的发展。

京雄、京开、大广三条高速从固安穿城而过，更大地方便了需要频繁进出北京工作生活的群体，在未来还会有多条城市轨道交通路线建成，距北京一河之隔的固安无疑近水楼台先得月，更快一步地吃到北京资源外扩的红利。并且固安目前已经放开落户，率先开始抢人，有了人口流入，楼市才会有未来。

首都都市圈在发展，楼市也在不断扩大，房价涨幅受太多因素的影响，面对房价日益上涨的客观现实，受伤的永远是刚需，作为京漂刚需购房者，我们能做的只能是尽早上车，早日有所居，毕竟上车后越早，购房预算可能就会越低。