3月以来，无论是看房的，还是买房的，售楼部的人肉眼可见的多了。

而市场最直观的反应是，不少楼盘涨价了。

种种迹象证明，郑州楼市，回暖了。

新一轮的行情，带来的也是新一轮的焦虑。

丨来源视觉中国

于是，准备买房的开始着急了。身边不少买房的朋友也开始咨询房价是不是还会涨，是不是现在就要赶紧买房。

而要搞清楚这些问题前，先要弄清楚这轮行情与以往有何不同。

对于目前的上涨行情，我们的两个看法：一，修复性补涨；二，分化性上涨。

01

先说，修复性补涨。

历时四年多的调控，中国房地产市场长时间处于横盘或阴跌态势，这与仍处于上升阶段的经济和对美好生活的追求极不匹配，尤其在全球大放水的背景下，财富保卫战已经打响，寻找优质资产守住钱袋子成为关键，所以房价补涨是不可避免的。而且补涨的不止是郑州，全国不少城市都出现了补涨行情。

至于这波行情能涨多少，持续多长时间，目前很难预判。但“房住不炒”依旧是楼市的长期基调，绝对要执行。

而这一力度有多强？

今年以来，住建部奔赴多地调研督导，包括上海、深圳、杭州、无锡、成都、西安等地多个重点城市。

4月8日，更是在时隔3年后重启约谈模式，约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通这五个楼市较热的城市，“房住不炒”屡被提及。

事实也证明，楼市真的起风了。但凡一些城市楼市过热，调控就会如期而至。比如，

上海，在1月底和3月初两次出台调控政策，堵住假离婚买房漏洞、购房满5年方可转让；

丨图片来源网络

深圳，2月初也是连发3条公告，建立二手房成交参考价格发布机制，并首次发布全市3595个住宅小区的二手房成交参考价；

丨来源深房中协

东莞，去年7到9月，短短3个月连续5次发布楼市新政严堵漏洞。今年2月底再次深夜调控，同样堵住了假离婚买房的路，此外，调整了商品住房限购年限和首付款比例。3月又着手调控二手房市场，公布热点二手楼盘网签价格。

西安，3月连续三次调控，其中更是出台史上最严调控，新房二手房限售年限延长至5年，并效仿深圳、成都设立二手房交易价格发布机制。

合肥，4月初调控升级，这次调控对学区房提出了入学年限要求，同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，当然多胎和二孩的除外，很明显这针对的是一直以来炒的火热的学区房。此外，还有针对投机客的堵漏洞措施，主要就是本地户口三套房的限购，即使全款也不能任性的买买买了。

这种因城施策的精准调控，也意味着当下房价可能会有补涨，但报复性上涨的可能性不大，整个楼市要以“稳”为主。自然，郑州也不例外。

02

接下来，再看分化性上涨。

分析市场后你会发现，当下的房地产市场从全国层面来看，这轮房地产价格上涨的压力，主要在一些重点地区、大中型城市、大中型城市中的热点城市。比如上海、广州、深圳等 一线城市，以及东莞、杭州、南京、苏州、武汉、西安、合肥、宁波、南通等热点城市。

而放之单个城市，最先跳涨的一定是核心区域，一定是产品不错或稀缺的优质不动产。

就拿郑州来说，普涨的区域主要集中在北龙湖、管南、金水北，不仅涨幅大而且涨价楼盘多。

先说北龙湖，自从去年中原科技城规划落地，可供开发住宅减少，再加上前期销售的豪宅项目相继进入尾盘阶段，区域楼盘开始出现惜售和涨价之势。而今年12号地的熔断价成交迅速点燃了北龙湖的涨价热情，除了最新开盘的绿城湖畔云庐当时卖到3万7、3万8，北龙湖南岸不少项目迈入5万+时代。即使是龙湖北岸的小高层中海云鼎湖居也卖到了3万2的单价。

而继北龙湖之后，最先跳涨的是管南和金水北这两个热点板块。

管南，千亩大盘云集，目前在售的项目也就10个左右。这波行情中，管南楼盘基本全线涨价，富田城九鼎公馆领涨到17000元/㎡，直逼主打改善的滨河国际新城；富田城九鼎华府从去年的12500元/㎡涨到现在的14000元/㎡；融创城从去年14000元/㎡涨到现价15500元/㎡；康桥未来公元首开价12000元/㎡，现价14000元/㎡；碧桂园名门时代城一期11800元/㎡，现价13000元/㎡；最近，又传出鑫苑国际新城五期精装要卖到18000元/㎡，这些楼盘每平米基本跳涨了1000-2000元，无论是涨价幅度还是涨价涉及面不可谓不大，直接抬升了区域买房门槛。

丨来源网络

南有富田城九鼎公馆，北有瀚宇天悦城。金水北，瀚宇天悦城领涨，目前成交价已突破19000元/㎡，据说如果楼王开售有可能卖到2万+；当然，金水北作为楼市的明星热点区域，爆款项目不少。主打教育的美盛教育港湾同样突破19000元/㎡，和昌优地毛坯改精装也卖到了19000元/㎡。而值得一提的是，金水北的购房者面临的不止是区域楼盘的全线涨价，还有库存不多的房源。

与这三个区域的普涨不同的是，其他区域也有涨，但涨的是区域的优质项目。

比如，高新老城的永威金桥西棠17000元/㎡的价格刷新区域最高价；常西湖新区的碧桂园凤凰城开盘价14800元/㎡，现价16000元/㎡……

而随着郑州楼市的回暖，上涨的将不止这些区域和项目。

03

很明显，尽管当下楼市是调控下的补涨和分化性的上涨，但2021年楼市行情已经重启，准备买房的，留给你的时间不多了。

尤其是现在核心地段的核心资产已经开始领涨，而接下来，购房者还有哪些项目可以关注。

从我们目前探盘的情况来看，卖的火热的北龙湖今年的新项目或只有建业君邻大院松苑、中海北龙湖12号地；

本来就少有住宅用地供应的高铁板块，曾经的爆款海马公园即将推出新品；

明星区域管南，新战将——新城时光印象，是新城在主城区的首个项目；

丨新城时光印象

明星区域金水北，可供选择的楼盘其实就那几个，新盘据说康桥在该区域储备有高皇寨项目，越秀储备有路砦项目，不过入市时间不定；

寸土寸金的主城区，仅有金水老城区、中原老城区、经开老城区有新项目供应。金水老城区的申泰中原印象开盘不久，带装修卖到了26000-27000元/㎡。中原老城区融创御湖宸院即将推出三期产品，对外释放价格在16000元/平左右。经开老城，最值得关注的是保利新项目——保利天珺，主打改善，尤其是一梯一户约160平米的平层更是区域内的稀缺产品。

重获市场关注度的杨金片区，今年新盘供应爆发，贾鲁河两岸的碧桂园天玺湾、广汇湾一号院都即将入市，永威、万科也相继在该片区拿地，可以预见的是，今年的杨金片区即将迎来新一轮的竞争。

黄河战略下的惠济区，需要重点关注的是万科老鸦陈项目、融创北区新项目和建业贾鲁河畔的纯粹洋房项目建业河畔洋房。

丨建业河畔洋房

此外，竞争激烈的几大区域也有新盘供应，双湖科技城有刚开盘不久的保利和光屿湖，国际物流园区是即将入市的英地凤池桂苑。二七新区则是新盘爆发，既有4000亩大盘万科未来城市，也有央企金茂的二七凤湖智能新区，还有保利罗沟项目保利云上。而最引入瞩目的是万科、电建、远洋、鑫苑争霸三官庙，目前，鑫苑、远洋合作的新盘鑫苑远洋臻园已经面市，电建新项目案名暂定电建洺悦天玺，贴身肉搏战即将打响。

丨万科未来城市

丨鑫苑远洋臻园

2020年，卖的火热的是北龙湖、三环老城、管南、金水北和常西湖，竞争激烈的是双湖科技城、二七新区、滨河国际新城和国际物流园区。

2020年，楼市爆款项目也多出自楼市热门板块。2021年，楼市新一轮行情启动，谁又会是今年的爆款？

04

最后观点

写到最后，我想起了年前买房的一个朋友，跟老公吵了好几架，最后硬是坚持己见买了美盛教育港湾的房，当时17000元/㎡的优惠价，现在加推的新品已经卖到了19000元/㎡，不得不说她是幸运的，抓住了最好的购房时机。

而对于当下的购房者，我想说以下几点：

1、现实并不以人的意志为转移，无论多不希望房价上涨，但郑州房价上涨态势已然明确。

2、在核心板块、核心资产领涨后，大概率会有更多项目加入涨价之列。

3、目前的上涨，是对这几年横盘的补涨。从目前的市场来看，除了北龙湖涨幅较大，其他区域的涨价空间基本维持在500-1500之间。

4、郑州房价接下来会涨多少，涨多久，不好说。不过也不必太过焦虑，从其他城市的教训来看，涨的太过分的话，也有可能引来新一轮的调控。毕竟，“稳”是政治任务。

最后，要说的是，无论行情好坏，买房一定要认准核心地段的核心资产。还有那就老生常谈的话，买房要趁早。