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楼市将迎“三大变局”,2021年买房要注意了
编辑:邓州楼市网   2021年03月30日16:39   来源:南阳楼市网  
2021年以来,“十四五”开局,楼市政策非常密集,而且调控举措与政策风向不同寻常。

近日重要的会议召开,对于楼市,有很多“讨伐”的地方,比如越调越涨、期房欺诈,公摊面积坑人等等。楼市此前积累的“三大难题”——房地产税、商品房取消“预售”改为“现售”、按“套内面积”计价销售商品房,又成为大家关注的焦点。而“三大难题”的进展,将带来“三大变局”。

这些话题近几年虽老生常谈,但依然不影响关注度。以目前的形势来看,在“十四五”期间,“三大难题”都有较大几率获得突破性进展。

据多家媒体报道,3月8日,有全国政xie委员提交提案,建议取消商品房预售制度,以套内建筑面积计价销售商品房。

对于这两个建议,委员代表给出的理由分别是:

商品房预售制度的主要弊端是:开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者;先预付房款后交房,不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本,还会导致开发商挪用、占用资金,项目烂尾,购房人无房可住等风险;同时预售制度还助长房地产行业低水平竞争和房产泡沫,削弱政府对房地产市场的调控能力,影响社会稳定,带来了管理风险、消费风险、金融风险和社会风险等一系列社会问题。

由于公摊面积存在缺少限制性标准,由开发商委托房产商测绘面积,容易产生暗箱操作等原因导致公摊面积无序增加和不断上涨;另外,公摊面积计算不透明,购房人毫无知情权和救济权,公共部位(公摊部分)的使用和收益归属存在争议;不仅如此,采用建筑面积计价还将带来物业服务费、暖气费、精装修房销售等相关收费的不公平和不合理。

一、若商品房取消“预售”改为“现售”,有何影响?

众所周知,商品房“预售”制下,开发商销售的是期房,购房者实地能看到的只有沙盘和样板间,甚至有的项目并不打造样板间,其他项目信息大多由置业顾问口述,实际是否能够完整呈现,并不能得到相应的保障。

在信息不对等的情况下,购房者买房承担了巨大的风险,也十分不公平。而取消商品房预售制度,购房者买到的都是现房,买之前就可以实地了解房源的真实质量,并且购买后几乎可以直接入住,节省了成本。看起来,取消预售制对购房者来说是一大利好。

不过需要注意的是,预售改为现售,将提高开发商的资金成本,而增加的成本可能进而转嫁到房价上,促使房价上涨。举个例子:以高层住宅为例,疫情之后基本上建筑结构“正负零”露出地面)就可以销售。如果改为现房销售,意味着开发商回笼资金的时间将延后1年半到2年。假设平均延后2年,按照每年8%左右的资金成本,将增加开发和16%的资金成本。这些成本要么变相加入房价,要么需要政府拍地的时候给予让利(更严格地限价)。

2020年3月,海南省宣布全域实施“现房销售”,成为“取消预售第一省”。此外,深圳、杭州、南京、苏州、江门等城市,也试点了“现售”。

而“现售”之所以没有在全国推广,主要是两大原因:第一,担心房价上涨;第二,担心来自房地产的税收下降、失业率上升。

去年疫情爆发之后,几乎所有的省市都降低了预售门槛,而不是提高预售门槛(只有海南例外)。其目的,还是扶持房地产行业,避免企业压力太大。

鉴于经济下行压力期还有至少2年,所以全国范围内“预售”改“现售”,可能要到2023年之后才有可能推进。

二、按“套内面积”计价销售商品房,房价会降吗?

我们再来看,呼声很高的商品房销售取消“公摊面积”。主要原因是“公摊面积”的计算非常不透明,并由此造成了业主多付采暖费、物业费等。但也需要注意的是,如果取消,按照套内面积或者实用面积销售,房价则会出现“跳涨”的奇观。

目前中国带电梯的住宅,正常情况下套内面积占建筑面积的70%左右,多的可以接近75%,少的可能不足66%,关键看开发商有没有“偷面积”。而开发商是否“偷面积”,还要看地方政府的监管是否严格。在一些城市,甚至出现了套内面积大于建筑面积的怪现象。但这毕竟是少数。

如果改为“套内面积”,按照套内率70%计算,每平米的单价会上涨30%以上,甚至超过40%。这会给民众带来通胀很厉害,房价很高等印象。所以,这或许是“取消公摊面积”一直没有落地的重要原因。

实行“套内面积”、“实用面积”固然好,但会带来强烈的通胀感,而且引发跟欧美等国家住房价格的对比,可能加剧资金流入效应。

当然,站在购房者立场上看,还是抛弃公摊面积更好,因为真实的、令人瞠目的单价,会对政策产生倒逼,维持调控的高压。否则,房价会在公摊面积掩护下,容易走高。

三、房地产税,到底何时出台

最后来谈谈房地产税,虽然“政府工作报告”没有提及“房地产税”,说明2021年房地税立法不会有实质性推进,但在《“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要(草案)(征求意见稿)》里,有明确的说法:

推进房地产税立法。稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制,加强房地产金融调控,发挥住房税收调节作用,支持合理自住需求,遏制投资投机性需求。加快培育和发展住房租赁市场,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

由此可见,房地产税立法,大概率在十四五期间获得实质性进展,至少会有初步的方案公布,或者在部分城市搞试点。至于全面落地,恐怕还需要更长的时间。

房地产税的推出,很有可能伴随着中国土地制度的重要变革。但笔者认为,房地产税不是为了遏制房价的,而是为了解决税收来源的。如果房地产税里,加入对多套房拥有者“惩罚性”、“累进制”的税率,那就会影响到老百姓的资产配置结构,多套房业主将被迫卖房,短期内会产生遏制房价的作用。

2021年以来,截止到3月13日,全国房地产调控政策次数已累计高达100余次。调控对房地产“围追堵截”,政策风向上可见,"房住不炒"已不再是一句空口号。

在房地产快速发展的这20多年时间里,楼市经历了很多次大大小小的调控,但基本持续两三年就结束了。但是,这一次明显不同。从2016年9月份开始算起,楼市调控已经持续了4年多,而且2021年还有更加严厉的趋势,所以是时候换一种态度和眼光来看待楼市了。

随着宏观政策面的继续收紧,楼市价值将逐步回归到城市的基本面。未来风向上,大城市有进一步聚集的趋势,继续强化都市圈(粤港澳大湾区、京津冀、长江经济带、长三角、成渝地区等)。笔者认为大城市房价依然很难下跌,但2021-2022年这两年整体上也不会有大涨,在政策高压中保持稳中微涨或横盘态势的概率比较大。

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