针对去年以来深圳、上海等一线城市蠢蠢欲动的房价，各地采取了更严厉的调控措施，从购房资格和提高首付比例等方式来遏制房价上涨，这些措施暂时有效遏制了一线城市的冲动，房住不炒是总基调，但是上有政策下有对策，各种经营贷和消费贷等流入楼市，这种违规的涉房贷款是助推房价上涨的重要因素。

今年以来，北京、上海和广东的银行监管机构发布文件，旨在防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域，并且监管部门加强了对经营性贷款流入房地产、股市的核查力度，对于违规挪用贷款资金被查出后或将被要求提前偿还。

近日一份上海的《个人贷款提前收回告知函》在网上流出，由于未按约履行借款合同中贷款用途的相关规定，500万贷款将提前到期，而这份合同签订时间是今年1月底，仅仅一个多月的时间就将提前偿还。

这些调控措施对未来的房价会有什么影响？本文就来分析聊聊这背后的逻辑。

1、房价上涨的动力是什么？

要明白什么样的手段措施才能遏制房价上涨的趋势，那么就首先要明白房价上涨的动力是什么，一个最基本的经济学道理就是供需，当供过于求，价格下跌，供不应求，价格上涨。这个是基本的经济学道理，但是实际的应用要复杂得多。

房子背后代表的不是钢筋水泥，否则农村的房价为何那么低？房子代表的是背后的资源，就业、教育、医疗、商业、交通等等，正是这些资源才是赋予了房子真正的价值，也让房子脱离了简单的“居住”属性。打个比方：学区房为什么价格更高？因为背后是教育。

那么我们的房子够住吗？从全国范围来讲是够住的，农村更是不缺房子，恨不得一家一栋小别墅，但是分布不均啊，城市级别越高这种不均衡就越突出，尤其是一线城市，然后是新一线城市，然后是二线城市。

但是房子是不能移动的，农村的房子是够住了，但是你无法移动到一线城市，所以，全国的房子够住并不能解决一线城市居住紧张的问题，所以，需要增加供给。但是增加供给是一个较为漫长的过程，毕竟从城市规划、土地出让、到建设入住需要好几年的时间，这个方法能够治本，但是短时间内无法治标。好比一个人饿了好多天了，你还在说等我去种更多的地收获更多的粮食，以后就不会饿了，当下最要紧的是赶紧弄点稀饭才是最好的解决办法。

在一线城市房子不够的情况下，上涨的动力就始终存在，那么就必须让有限的房子供给给需要的人，也就是说要减少需求，要通过各种手段人为减少不必要的需求，如此才能让供给和需求匹配，让房价保持稳定。

2、购房的要素之一——购房资格

购房和我们平时买手机不同，买手机都是一手交钱一手交货，你有钱就可以随便买，也不会和银行签订合同，但是买房不同，要复杂得多，比如购房资格，比如按揭贷款。

第一、购房资格：必须要审查购房资格，比如户口是不是本地的，本地户口才有购房资格；是否婚配，在上海单身就不容易买房子，买房子的套数是和家庭挂钩的，所以很多人为了多买房子就假离婚，现在这个漏洞也正在被堵上；缴纳社保和税收有多久？从最开始没有要求，到6个月，再增加到12个月，现在有些城市已经增加到60个月了，也就是说只有长期在这个城市工作的人才能够买这里的房子，你不在这里工作就不要来买了，这也是限制需求的措施。

其实这一条就是让房子成为真正需要的人，什么是真正需要的人？就是那些在这个城市长期生活工作，并且准备一直工作生活下去的人，他们是这个城市真正做贡献的人，其他的人来购房更像是一种“炒房行为”，这种需求如果不限制反而造成了需求紧张，助推了房价上涨。

3、购房的要素之二——贷款

第二、金融贷款：购买手机是需要全款的，但是房子不同，一般城市的首套房只需要有20%首付就可以了，后面的就通过银行按揭贷款，100万的房子只需要首付20万，贷款80万就可以买房了。所以，这个首付比例就很关键。在购房中贷款其实就是加杠杆，因为你用了本金之外的资金，加上杠杆后就具有了金融属性，能够放大盈利和亏损，如果房价一直上涨，那么杠杆率越高，赚得就越多；在不考虑利息的情况下，如果首付比例是20%，杠杆率就是5倍，房价涨1倍，那么理论上你的盈利是500%，房子从100万涨到200万，你赚了100万，但是你的本金只有20万，所以，你的收益率是500%，这就是为什么很多人喜欢炒房，是因为炒房的收益实在是太大了，这个诱惑实在是太高了。2015年那一拨牛市让多少人通过这种方式获得了较大的财富增值？对于那些专业炒房团就更不用说了。

但是这个事情本质是个零和游戏，你赚了，就有人要亏，因为房子涨到200万的时候，后面买房的人就要用200万来买房，同样的房子，你100万买了，另一个人需要用200万来买，你赚的100万其实是另一个人多花的100万。所以，炒房的人赌的就是房价一直上涨，但是贷款是炒房的人的弹药库。

贷款这个东西是杠杆，能够放大盈利也能够放大亏损，如果房价下跌，那么也将造成重大的损失，如果房子从100万跌到90万，房价看起来只跌了10%，但是却减少了10万，而你的本金投入才20万，亏损率是50%，如果房价跌20%，那么就意味着你的本金全部亏完。

中国除了在2008年之外并没有出现过全国范围的房价大跌，所以绝大多数人对房价下跌造成的危害是没有感受的，但是日本是有的，美国也是有的，而温州当年也是有的，海南当年也是有的，中国的局部城市曾经是有过房价暴跌带来的切肤之痛的。温州从全国知名的城市到今天全国的平庸城市，这和当年房价暴跌是有重要原因的。

所以，必须要控制杠杆，尤其是楼市过热的时候，提高首付比例，这自然就降低了杠杆，提高了购房的难度，从金融入手，还可以提高房贷利率，这会造成月供的增加，也是增加购房的难度。前段时间深圳出台了一个更狠的措施， 那就是出台官方的参考价，房屋的买卖交易和贷款都必须以这个官方公布的参考价为标准。这个措施当时出台受到了很多经济学家的嘲笑，其实这是无知和幼稚，深圳推出官方参考价最大的效果就是降低了贷款比例，因为官方参考价只有市场价格的70%，1000万的房子原来可以贷款700万，首付300万即可，但是现在只能按照700万总价交易贷款，那么贷款金额就变成了490万，首付比例提高到了510万，这大大增加了购房的难度。

上面讲的这些贷款还是符合银行政策的房贷，在实际过程中不是，还更加复杂，比如首付300万，这三百万中也许就来自其他渠道，比如信用卡、比如消费贷、比如经营贷，通过其他的渠道获得贷款用来支付首付，这其实就是“首付贷”的变种，也是大大地放大了杠杆率。

通过信用卡或者消费贷用来支付首付相信很多人都干过，这是一般家庭干的，但是还有一种操作方式难度更大，是炒房人用的，那就是通过过桥资金全款买房，然后再将房子抵押获得利息较低的经营贷，获得经营贷之后再偿还过桥资金，这种方式在深圳等一线城市被运用。

4、这些调控手段有用吗？能遏制房价上涨吗？

其实通过上面的分析我们知道，这些措施是有用的，提高了购房的资格和门槛，降低了杠杆率，需要使用更高的本金来购房，这大大减少了购房需求，在一线城市住房供不应求的情况下，这是当前有效地遏制房价上涨的举措，在短期内是能够遏制住房价上涨的趋势的。

但是从长期来看，还不是治本的方法，治本的方法就是增加土地供应，现在的政策都在说要增加土地供应，这在未来会是一个方向，2014年左右的时候是减少了 一线城市土地供应，但是增加了三四线城市土地供应，现在对一线城市土地供应的增加是一种弥补措施。

“房住不炒”是悬在炒房者头上的一把剑，“稳地价、稳房价、稳预期”是给房地产市场的稳定剂，房子具有金融属性，必须将房价上涨的预期打掉，所以才有稳预期的说法，稳预期是稳房价的前提之一，如果一直认为房价要涨，市场一但形成共识，那么就会导致原本当下不必买房的需求也催生出来，大大造成购房的紧张，这进一步推动了房价上涨，2015年那波牛市就有这个因素，房价越是涨得厉害，购房者就越是焦虑、着急，就越着急购房，这是越涨越买的心理作用。

总结：这些措施是能够有力遏制房价上涨的，一线城市房价是全国的龙头，一线城市房价稳定，那么全国房价就稳定，房住不炒是主基调，从长期来看，一线城市房价会上涨，但是过去的那种大涨已经失去了基础，短期来看，房价稳定是主基调，个别短期涨幅较大的地方短暂回调也是有可能的。