就在刚刚过去的这个周末，东莞住建局，突然发布通知，楼市调控加码，这次主要涉及贷款问题，首先就是贷款首付比例提高，购买普通住宅比例还是30%，非普住宅提高到40%，其次东莞也开启了认房又认贷的模式，只要你之前有过房贷记录，即使现在名下没有房产，也得按照二套房的标准走。那么首付比例就是40%和60%。也就是说，对于那些改善需求的人来说，基本上贷款比例都上升到了60%。

这还不是东莞调控的全部，还把二套房限购加了连续3年社保，之前政策是2年连续就可以，可见相当于把二套房的限购措施卡的更加严格了。然后夫妻离异的，离婚之后也是按照家庭房产的总套数计算，堵住假离婚的漏洞。

不过，从东莞的政策我们也能看出来，主要打击的并不是首次购房需求，对于第一次买房，几乎没啥限制，跟原来的政策一样，所以调控政策，都是针对二次买房，改善和投资，基本上都给划入了一个领域，同时对此加大了调控力度。认房又认贷这个事，作用其实很大，这曾经是北京楼市的杀手锏，只要北京实行认房又认贷政策，楼市就再也没涨过，一旦放松这个政策，楼市就会报复性反弹。东莞这次也是被迫做出了反应，因为之前这里的房价涨的有点太多了，特别是深圳强调控之后，很多购房需求就都跑到了东莞，在过去一年时间里，东莞的房价，少说也涨了3-4成。这就成为全国的负面典型。我们都知道，华为这些企业之所以从深圳搬到东莞，就是因为这里的房价便宜，如果东莞房价再被炒高，那么制造业恐怕还要转移。所以东莞必须出手，既要继续吸引人才来落户，也要打击投机炒作，所以东莞选择了一刀切，在第二套房，或者第二次购房上，给予严厉的打击。尽量保证第一套房的居住需求，这也算是践行房住不炒的要求。

但其实老齐觉得，认房又认贷后，二套房普遍60%的首付比例，其实还是有点低。很多城市现在已经做到了70%以上，甚至可以考虑2套房，2次贷款直接停贷。这样将大大抑制改善和投资需求。让整个换房的链条就都不转了。楼市也会快速冷却下来。所以真想调控，真想把快速上涨的房价压下来，其实还是有办法的。从目前这些政策来看，基本还都不够狠。当然，老齐也考虑到这些城市管理者的顾虑，如果我坐在这个位置上，可能也会选择逐渐加码，毕竟楼市这个事牵扯面巨大，步子迈的太大容易扯到蛋。所以特别极端的政策，一般都是不敢出的。怕承担不起责任。

东莞这次的上涨，源于深圳的强调控，而深圳这次力度显然就大的多，二手房指导价这个事走在了全国前列，相当于一下将金融杠杆降低了3成左右，另外最近有消息说，经营贷抵押，也不再按照市场评估价格，而是也按照指导价进行，再打7折留出安全边际。那么也就是说，抵押金额也将降低。举个例子，原来1000万的房子能抵押出700万，现在指导价之下可能也就值700万，那么再打7折，就只有490万了，相当于将抵押折扣定在了5折。

目前深圳的四大行，已经都开始按照指导价来发放贷款，股份制商业银行后面也会跟进，至于市场传言的，在实际操作中，房贷可以按照指导价上调15%，这也被官方辟谣。多家银行表示，将严格执行规定，将指导价作为房贷的依据。其实很多城市，也都在观察深圳楼市调控的效果，如果指导价这招有用，估计后面，北上广杭州等地也都会效仿。今年其实各地都在严查经营贷违规流入楼市，有的朋友反馈，说严厉程度超乎想象，有的被查出来之后，直接被银行抽贷，也就是银行要求他立即还钱，那么也就意味着很多人要马上卖房变卖资产。甚至去借高利贷周转，那么结果可能会利滚利，背上巨额债务。对于连环贷款炒房的人来说，如今已经遭遇到了灭顶之灾。

从各地反应的态度来看，现在就是露头必打，只要是楼市大幅上涨，必然引发调控升级，像有些城市，甚至会防患于未然，比如北京，楼市还没涨呢，就开始加码调控。可见态度之坚决，那么现在你想想，人家手里有的是筹码，炒房还有胜算吗？这么一层一层的加下去，最后必然产生压死骆驼的最后一根稻草，至于放松，已经不太可能了，2020年经济都那么困难了，楼市调控都未见放松，如今经济已经复苏如常，就更不可能再让房地产出来作妖了。开发商的三条红线，今年才开始发挥作用，再加上各种贷款端的严防死守，今年楼市并不乐观。老齐反复强调之前的观点，未来还能上涨的城市不超过20个，而且这些城市长期的房价涨幅不会再超过年化5%，投资已经跑不赢资金成本和机会成本，已经变得无利可图。所以重点城市买房自己住可以，长期下来应该不会亏，改善尽量考虑换租，不要再把钱扔进去了，投资就干脆打消这个念头。没机会了。

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