楼市调控持续升级。继今年1月21日发布楼市调控新政“沪十条”后，上海楼市调控组合拳相继落地，1月25日，上海市浦东新区人民法院发布竞买公告，规定了新的司法拍卖房相关交易规则，法拍房纳入限购。事实上，不仅是上海，深圳也在持续加强住房购房资格审查和管理等。整体来看，此次沪深楼市调控更加精准有力，进一步体现了房住不炒的政策决心。

严格规范市场经营秩序

1月21日，上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，从增加土地供给、打击假离婚购房、调整增值税征免年限、指导银行放贷投放节奏、新房摇号优先满足“无房家庭”等方面提出详细的调控措施。

意见明确，严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；要求严格执行差别化住房信贷政策，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理；严格规范房地产市场经营秩序，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

无独有偶，1月23日，深圳发布了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，包括启用“购房意向登记系统”，购买新建商品住房的购房人需登记，要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明购房人的收入证明、征信报告、购房款来源及近一年及以上的银行流水单等。该通知体现了继续落实限购政策、防范钻政策漏洞的调控思路。

事实上，沪深相继升级调控政策的大背景是其楼市的持续高温。据中指研究院数据显示，2020年百城新建住宅价格累计上涨 3.46%，涨幅已超2019年水平，其中一线城市涨幅有所扩大；各区域中，长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较2019年均明显扩大，其中长三角地区累计涨幅为近四年最高水平，内部多个城市累计涨幅超5%，居百城前列。

以上海为例，去年是上海二手房市场的一个成交大年。据克而瑞地产研究数据显示，2020年成交面积达到2486万平方米，创2017年以来新高，成交金额更是历史上首次突破万亿元。年内部分优质学区房售价出现30%以上的涨幅。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦对中国商报记者表示，政策从土地到规范市场秩序等多纬度管控市场，将及时阻止市场乱象发生，且可以稳定市场情绪和预期。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对记者表示，如打击“假离婚”购房，可能会降低部分热盘的认筹率，对于稳需求具有积极作用。

改善供求关系是关键

对于房地产市场来说，2020年中央调控力度并未放松，即使是在疫情最为严重的一季度。去年7月以来，针对部分城市地价、房价上涨较快等现象，中央多次强调要从各地实际出发，采取差异化调控措施，同时强调发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。

根据中指研究院数据显示，截至目前已有30余个城市升级楼市调控政策，其中近十余城从限购、限贷、限售等方面加码。与以往不同的是，部分城市将优先满足无房家庭或高层次人才购房放在了更重要位置，保障刚需群体，同时增加优先购房家庭限售、限制离婚购房等，修补漏洞，抑制投资投机行为，促进房地产市场平稳运行。

中指研究院分析，整体来看，除深圳等个别城市外，多数城市出台的调控政策较为温和，常州、无锡、银川暂停了疫情期间关于预售资金监管等方面的纾困政策。另外，部分城市从土地端切入，增加土地供应量，土地出让条件增加“限地价+限房价”等内容，在短期为土地市场降温的同时，亦将从中长期改善市场供求关系。

如上海提出，完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。同策研究院研究总监宋红卫分析，2016年至2018年是上海土地市场供应相对较小的年份，经过三年的市场去化，当前的库存已处于相对低位，上海库存的结构性特征又比较显著，其中核心区域库存不足的特征明显，且核心区域也是楼市上涨压力最突出的区域。

“2020年上海土地市场出现的火热局面，尤其是局部热点区域、热点板块过热，上述政策旨在通过优化土地供应结构来稳地价，从而达到稳房价的作用。”陈霄表示。

上涨空间将持续收窄

近日，深圳市住建局发文称，对12名涉嫌违规申购商品住房人员进行处理。处理措施主要有暂停使用深圳意向购房等级系统及网签系统、冻结人才住房轮候资格等。“深圳动真碰硬，使调控政策达到该有的效果，真正步入长效管理轨道。”卢文曦说。

面对新一轮调控的信号，未来楼市将何去何从？卢文曦预计，“未来，新房市场中打新热有望降温，短期二手房价格会回归理性。”

陈霄表示：“在中央反复强调房住不炒及地方频繁加码调控的背景下，房价上涨空间收窄，价格涨幅或趋于稳定。”

事实上，房地产市场稳定具备坚实的基础。据了解，为促进房地产平稳健康发展，中央提出要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，近几年房地产长效机制建设加速推进。2020年，土地管理制度改革、房地产金融长效机制以及多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度等相关举措进一步落地显效。

陈霄认为，上海、深圳系列新政对于促进过热市场回归理性具有一定的积极意义。“从各等级城市来看，预计2021年一二线城市热度不减，稳中有升，但涨幅不大，未来房企关注度会集中在一二线城市。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，未来二手房价格方面仍需加大管控力度。一方面，部分城市新房较少，导致二手房抢房和房价炒作。另一方面，部分城市二手房的学区资源不错，导致价格容易上涨，后续需要积极在学区资源均衡分布上做文章。