我们从房价收入比来看,在发达国家,城市化率一般高达80%以上,房价收入比是3到5之间,也就是3到5年就可以买房,但是在我们国家,特别是一二线城市,房价收入比是20到30,要20年或者30年,才能买到房子,现在我国家庭债务中,70%的债务都集中在房地产上,现在居民的杠杆率也升得很高,很多家庭都有2套以上的房子,在前几年,棚改的时候,有人拿到资金补偿,直接到二级市场买了十几套房子,直接将当地房价推高了。
过去,居民最怕的事情就是房价上涨了,现在一二线城市基本在5万以上,很多人由于钱不够,都在等待房价回落,但是越等发现房价涨得越厉害,最后大家发现,自己的工资收入远远赶不上房价的上涨,早期买房的人都实现财富自由了,但是自己还是买不起房子。只是最近有人发现,一件比房价上涨还严重的事情,正在发生,那就是楼市有新变化,正在“踩刹车”,在今年金九银十期间,有37个城市出台了新规定,从各地的动作来看,不是单纯的遏制房价,可能有更深层次的考虑。
从政策上来看,住建部等相关部门访谈了10到14个城市,其中就有杭州,深圳,东莞等比较火爆的城市,还有驻马店和荆州等,从这个角度来看,我们才理解政策的底线,政府正在试图打破僵局,让房价回归到健康和理性,目前很多房企都面临了债务危机,但是国家并没有放松调控,或者出台有利于房企的政策,来刺激房地产行业,这说明对于房地产行业,已经取得了共识。
现在房企正在降价打折,在全国范围内打折促销,特别是龙头房企恒大集团,宣布全国范围内7折促销,现在恒大正在进行债务重组,这段时间刚刚完成了上千亿资金的债权转股权,还出售了持有的广汇集团股权,正在全力的降低负债和降低杠杆。除此之外,很多银行开始收紧房贷业务,商铺也基本停止放贷。
最近央行和住建部正在要求银行控制房贷增量,又出台了“三道红线”新规,相当于把开发商的生息债务和自己的负债率挂钩,只要开发商有碰到红线的情况,就无法从资本市场融到钱,这对于习惯了没钱就借钱的开发商来讲,无疑是坏消息,现在楼市已经发生微妙的变化,很多人觉得问题不严重,但是本人来看,目前正在发生的事情,远远比房价上涨要严重,一旦发生连锁反应的话,大批的开发商将会破产,这样一来,还会影响到银行资产的安全。
对于目前的楼市,央媒人民日报也紧急发声,住建部等部门反复重申“房子是用来住的,不是用来炒的”,面对宽松的货币和政策,有专家就指出没有必要用大量的水来灌溉,包括“三道红线”新规的出台,都是为了防止资金流入房地产行业,防止房地产继续过热,泡沫越来越大。很多专家对这种做法是支持的,也是认可央行做法的。
总的来讲,现在楼市房价整体上属于高位震荡,现在的问题,不在于房价高,而是供需矛盾,就在今年,国家已经决定旧改来代替棚改,棚改成为过去式,这样一来,大量改善型业主,将可能不会急着去买房,因为经过旧改,原来的老小区会焕然一新,也是很不错的。对于购房者来说,除了一线城市,几乎所有人都知道,这次房价很难涨。与其接手,他们应该拭目以待,至少现金流给了他们很大的安全感。这部分往往需要的不是过程,而是结果。
现在唯一的坏消息就是,开发商债务太高,杠杆太高,如果政府继续调控的话,担心大量房企会关门和倒闭,不过无房者应该感到高兴,因为房企降价打折,可以货比三家,无论是新房还是二手房,选择空间都比以往大很多,坏消息是房屋持有周期会延长,房贷能否稳定偿还成为一个至关重要的因素,但无论如何都不建议强行上车,高杠杆的弊端会逐渐凸显。