2021年楼市走向如何？

要回答这个大问题，需要从小现象开始，观察近期楼市异动，可以抽丝剥茧找出楼市未来趋势。

首先，一句话描述最近楼市状况：总体市场行情南方热，北方冷；房价南方高，北方低；调控南方加码，北方松动。

图源：青城山说

蓝色为南方城市，绿色为北方城市，南方城市房价普遍高于北方城市。

当下告别普涨后的楼市，南北分化越来越明显。一如冬天，北方冰封雪飘，南方艳阳高照。

这个月，有两座城市释放出了重磅调控信号，政策一紧一松，非常有指向标意义。一座是位于东北的哈尔滨，一座是东南沿海房价快赶超一线的厦门。

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11月19日，哈尔滨打响“楼市降价第一枪”！

新政要点为：

1、支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众，政府将对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰、嘉奖。

2、积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

3、灵活就业人员连续缴存公积金六个月即可申请贷款；支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款，实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。

4、支持哈尔滨银行等商业银行及金融机构，对居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持。对实际用于居住用途的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。

新政从降房价、放宽公积金贷款范围、优待商住房等方面，来扩大楼市需求。哈尔滨楼市新政有两点特别之处：第一，先放消息，再回应。第二，绕开“四限”，鼓励房企降价。

以往，楼市松绑都倾向于放开“限购、限贷、限售、限价”，然而这样的政策难逃一日游的命运。哈尔滨楼市新政绕开了“四限”，从鼓励房企降价入手，辅以相应公积金放松政策，来刺激楼市，具体效果如何，还有待观望。

哈尔滨这次新政先放出消息，观望舆论反映，在得到各方认同后，住建局才回复：“政策内容属实，现在在预热，过几天会正式对外发布”。

这一招可以避免政策直接发布后，被各界认为“支持炒房”，被上级约谈“撤回”的尴尬。若各方面反映不太正面，哈尔滨住建局可以说还是草案，不是正式文件，或说传言不实，也可以堵住悠悠众口。

其他想放松楼市调控的城市，可以学学哈尔滨。

从稳楼市角度来说，过热加强调控，过冷可以适当松绑楼市。哈尔滨松绑楼市，也可以理解，因为房价跌太久了。

二手房才能反映市场真正行情，根据国家统计局的数据，从今年6月开始，哈尔滨二手房价格已经连续下跌了5个月。在房价万元时代，11月哈尔滨二手房均价为9990元/平方米，低于浙江大部分三线城市房价。

哈尔滨办这篇名为《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，旨在支持房地产和建筑企业积极应对疫情给企业生产经营带来的困难。

今年疫情冲击过后3、4月，各地密集出台提振楼市政策。哈尔滨当时并未跟风发布，而是选择在2020年末尾，登上楼市重磅头条，成为首个鼓励房价降低的城市。

这说明，当地楼市现在真的撑不住了，再不救就彻底凉了！

楼市同样处在水深火热还有天津、郑州、青岛等一众北方城市。

图源：国民经略

房价跌幅较大的，大多为北方城市，例如：牡丹江、郑州、天津、太原、烟台、青岛、济南、石家庄等。

如上图所示，天津二手房均价3月份小幅上扬之后，又陷入持续下跌。

因为市场太差，最近还传出天津要“取消限购”的风声。传闻有板有眼“企业通过人才引进，非本地户籍员工可以购房”，相当于“天津滨海新区科技园、天津宝坻中关村科技城”两地人才购房政策全面推广普及。

天津住建委和发改委辟谣说，传言不实。也许，天津学到了哈尔滨放消息技术的精髓。

苦的是天津开发商，支持外地人购房计划都做好了，就等政策落地了，结果好消息说没就没了。

类似的，郑州盛传“郑州市户口可放宽购买第三套、外地户口可放宽买第二套”，郑州住建局人员表示——没有接到相关通知，以官方消息为准。

从这些谣言中，我们可以读到天津、郑州等地想放松楼市的心声。若郑州真的鼓励降价了，那么河南抱团不降价的房企掌门人，估计要哭晕了。

过去是涨价去库存，在房价不炒背景下，这条路是行不通了。

哈尔滨率先开启“降价去库存”，买涨不买跌心理预期下，这种政策效果如何还不好说，也算给天津、郑州、青岛等地，开发了一个新思路。

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北方城市欲松绑，南方城市正加码调控。

2020年下半年，浙江省内有6个城市发布调控政策，包括杭州、宁波、绍兴、衢州、台州和丽水。

11月3日，台州限售，新购住宅自取得不动产权证书满3年后方可转让；11月4日，丽水限价，分期预售的商品房需严格执行预售备案价格续推不涨原则。

作为11个地级市市区二手房均价都破万的省份，浙江省楼市调控，势在必行。然而，这些调控政策都未脱离“四限”的传统方法。

厦门却不按常规套路出牌。

《厦门市住房发展规划（2021-2025年）》提出——新房价格住宅涨幅不超5%！

主要内容包括两点：

1、未来五年，厦门将新增住房供应总量约38万套（商品房12万套）。

2、要保持住房价格总体平稳，新增商品住宅年度价格涨幅不能超过5%。

这相当于锁定了厦门未来新房价格涨幅。若市场供应不及时，可能会像杭州或者深圳，出现部分楼盘一二手房价倒挂，万人抢房现象。所以，新增住房供应同时和限价政策同时出现，能弥补后者带来的弊端。

从经济学供需角度上看，充足的市场供应，是维持价格稳定的基础。

图源：地产Plus

70城房价指数显示，2016年至2017年，厦门房价同比涨幅超45%。2017年调控政策出台，房价涨幅应声而落，一直维持在5%左右。

这应该是厦门制定未来5年房价涨幅不超过5%的根据所在。

图源：米筐投资

厦门房价排全国第4，超越一线城市广州。比GDP广州赢，比房价厦门赢，谁让福建土豪多，并且都钟爱美丽的旅游城市厦门呢？所以决定厦门房价的，是全福建的有钱人。

可是，有钱人总是少数，房价泡沫过大，会挤出产业和人口，反噬经济发展。

图源:樱桃大房子

厦门新房价格连涨6个月了，再加上11月17日“中国将在厦门建立金砖国家新工业革命伙伴关系创新基地”重磅利好消息发布，厦门此时出台房价涨幅线，有明显稳房价、稳预期的指导作用。

“稳楼市”大环境下，厦门设置房价涨幅线的做法，也许会被其他城市效仿。

3

楼市行情南强北弱的行情，同步了GDP南北差异。楼市是反映经济发展的一面镜子。

三季度全国GDP前十中，北方城市唯有首都北京上榜，天津GDP增速0%掉出前十队伍。

人口代表城市的未来，侧面反映了城市竞争力。从户籍人口和小学生增速来看，天津、郑州、石家庄和青岛等城市，还算亮眼。在经济“双循环”发展中，北方增长后劲十足。

回到楼市基本面，南北差距一朝一夕难以改变。

一些北方城市，可能还要经历房价震荡回落的过程，需求端的调控政策，可能趋于宽松。

厦门增加住宅供应，限制房价涨幅的做法，给南方房价上涨的热点城市，打了一个很好的样板，不排除会有更多地方加入厦门“稳楼市”行列。

总的来说，楼市越来越倾向刚需自住，“房住不炒”将继续落实。