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未来5年,楼市有了“铁规矩”!高层定调4大方向,22年来第一次
编辑:邓州楼市网   2020年11月09日10:49   来源:南阳楼市网  
不靠房地产,我们扛过来了

11月6日,央行、银保监会开了一个例行吹风会,其中提到了一项数据:

前三季度,新增房地产贷款占全部新增贷款比重,较去年同期下降了3.7个百分点。

看似很平平无奇的数据,放在10个月以前,肯定让业内专家们感到错愕。

要知道,这可是堪称“地狱模式”的2020年,这个14亿人口的大国,卖地收入占地方财政80%以上,被楼市占据近一半信贷资源,拉动上下游数十个行业,居然“不靠房地产”扛过来了!

其实,今年以来,很多人嗅到了房地产市场一股不同的风向。

用以往经验来看,每当经济、就业、出口、制造业、实体出现压力时,每当楼市库存出现积压时,各地必然会祭出限购、限贷,降低首付等措施,货币宽松配合财政倾斜,随后各地涌现地王、抢房的现象。

等房价上涨一波后,上到原材料、施工、建材,下到家具、家电,各行各业才有新订单,经济才能有活力。

比如2008年、2014年,当时都是这么干的。

但是,2020年是个例外。

今年,2-3月份停工停产,3-6月份开始复工复产,大学生毕业人数突破874万,经济和就业压力突如其来。

央行在2月和4月份连续两次降息,地方债、国债继续加码,眼瞅着长三角、珠三角楼市已经有启动迹象,京沪二手房也开始蠢蠢欲动时,不管是货币政策,还是调控政策,风向突然180度大转弯。

央行从4月份之后,出人意料的连续6个月拒绝调降MLF利率,进而导致LPR长达半年多的时间里纹丝不动,房贷利率下行趋势戛然而止。

7月24日,10个城市参加了房地产工作座谈会,8月26日,6个城市参加了住房和城乡建设部召开的房地产工作会商会。

现在回过头来看,以上这些城市,全部都出台了调控政策,限购、限贷、限售、限制假离婚、限土拍,能用的招数全都用上了。

熟悉我国楼市政策变迁的人都了解,这种几十个热点城市整齐划一的动作,自上而下的决策变化,决不是短期风向的改变,而是未来5年乃至10年房地产市场的基调。

未来5年,房地产有了“铁规矩”

对一个支柱行业态度的改变,往往发生在宏大的时代背景下,理由只有3个字:十四五。

两个一百年的目标,已经完成了第一个,全面建成小康社会。

用央媒的话说:从明年起到实现第二个百年的强国目标,还有30年,这30年的头一个五年,至关重要。

为了开个好头,未来5年,楼市必须要有“铁规矩”,不能再像过去那样随便涨、乱涨,经济一碰到压力就刺激楼市,财政缺钱了就卖地,到处都是“房比人多”的新城区和CBD。

用马保国师傅的话来说:房地产不讲武德,这好吗?这不好。

十四五,其实有三份文件。

第一份是公报,6200多字,偏重纲领性,全文根本就没提“房地产”三个字,一般人很难从中看出特别之处,很多专家强行解读,但分析都差强人意。

第二份和第三份文件才是关键,即新华社最近发布的关于“十四五”的“建议稿”和“说明稿”,建议稿2万字、说明稿近6000字,内容更广泛,释放的信息更全面。

当然,明年3-4月份还有个重要会议,到时会公布十四五规划的全文,全文会达到5万多字,在全文没有面世前,这份建议稿要先理解透。

关于房地产,有一个亮点是,首次把“房住不炒”写进了规划当中,可以说是自1998年房改22年以来的第一次。

此外,建议稿中除了提到旧改、城市群、都市圈以外,高层还给房地产定调了“四大方向”。

1,提到了“住房消费”。

2,完善卖地收入分配,以人为核心的新型城镇化。

3,发挥中心城市和城市群带动作用,建设现代化都市圈。

4,推进以县城为重要载体的城镇化建设。

如何解读?我们挨个来说说。

第一部分:关于住房消费

住房消费这个词,最近出现的频率很高,其实这不是个新词,在十三五规划里,原文是“稳步促进住房、汽车和健康养老等大宗消费”,这次把汽车和健康养老去掉,单把住房拿出来说,个人觉得有一种单独“点名”房地产的意思在里面。

住房属性其实有两种:消费属性和投资属性。

前者既然是“消费”,那包含的群体其实很广。

比如,从农村去到城市,上学、工作、扎根、结婚生子,不买房就上不了学,没地方住就只能回老家,这是刚性消费。

比如,原来三口之家住的小两居,生二胎后,父母从老家来带孩子,房子不够住了,想置换成三居、四居,这是改善消费。

只要你属于以上两种人,就不要怕买不到房子,就算调控再严,也肯定会给这类人“开口子”,比如,就算有限贷,首套房利率也会下降。哪怕一个城市限购再严,落户后满足个税社保条件就能买,前提是你要有留在这个城市里的决心。

但后者既然是“投资”,味道就变了。

啥叫投资?以赚钱为目的就叫投资,手段有两种。

1,买房就是奔着以后把房子转手卖掉赚差价去的。

2,买房是为了赚租金,细水长流,靠房吃饭。

翻译一下就是:住,可以。炒,不行。

在过去5年时间里,很多人都是嘴上打着“消费”的旗号,身体却很诚实的做“投资”的事。

我身边就好多这种人,四处打探消息,嘴里天天都是利好,这个城市建机场,那个城市要开运动会,某个区块要修地铁,一个个都变成了规划专家。

以后,还是少干点这种事吧,既然让你把房子当成消费品,这些所谓的“利好”,对房价的影响会越来越小。

很多人会说:我偏不把房子当消费品,偏要当成投资品,借钱、加杠杆、重仓,能有什么后果?

兄弟,你头铁就试试。

第二部分:关于新型城镇化

再来聊聊“以人为核心的城镇化”。

跟“住房消费”一样,这也是个老词,只是被赋予了新的含义。

用中信证券明明的话来说,这意味着:土地和住房制度的变化,将踏入深水区。

来看两组数据。

1,2019年中国的城镇化率达到60.6%,但户籍人口的城市化率仅有44.4%。

进城务工人员,大学毕业生,其实都已经在城市里常住了,可他们并没有落户。

居住证办不了,医保没办法在本地交,异地住院报销比例又低,最重要的是子女上学,很多地方都是优先照顾有房有户、有户无房的人,没房又没户的子女们很难接受良好的教育。

2,截止11月份,全国卖地收入3.3万亿,但根据社科院的测算,农民的空置宅基地,有1亿亩左右。

城市里的土地火得离谱,农村的土地扔在那荒废。

说到底,是因为城乡土地的二元结构。

城市土地归国家所有,收储后可以拿来招拍挂,而农村土地归集体所有,为了保护耕地红线,不能市场化。

对地方来说,一边把商服和住宅用地高价出让,收入用于补充财政。另一边以低价出让基础设施用地和工矿仓储用地,以谋求GDP的增长。

你只看到了各地高铁通达,美景游园,宽阔的新城和街道,便民的设施和路网,却没看到支撑这一切的背后:土地市场、房地产市场、地方财政收入、地方GDP和地方KPI互相交织,形成了盘根错节的紧密联系。

因此,“以人为核心的城镇化”,是要缓解土地供需失衡,打破户籍限制,增加常住人口的住房供应。

比如,降低工业用地比重,多供点住宅用地。

比如,服务要均等,外地人在这个城市也可以享受和本地人一样的待遇,光建了一堆房子不叫城镇化,让人们享受到医疗和教育资源的配套才叫城镇化。

比如,大幅增加保障房和租赁房的供给。

现在很多城市有个问题,嘴上光说要增加保障房,行动上还是把卖地盖商品房当成主要增收手段,不少三四线城市,一边严控住宅用地的出让规模,导致房价连涨多年,另一边捂着“真香”的高价地,廉租房也没增加多少。

未来5年,形势一定会改观,我们拭目以待。

此外,“以人为核心的城镇化”,不光是指城市,农村也一样。

这就涉及到“完善卖地收入分配”了。

关于卖地收入的分配,前段时间,蓝白写过一篇文章,以后土地财政要“强制”反哺农村。

按照有关部门要求,到“十四五”期末,也就是用5年时间,地方土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。

2019年全国卖地收入是7.8万亿,按20%的土地收益比例,50%的土地收益就是7800亿。

前面说了,有人在城市里买房、落户、结婚,也有人在大城市混不下去回家的,比如大龄农民工,比如返乡创业的年轻人,他们回到了农村,配套跟城市根本没法比,无非是到了另一个“围城”。

因此,城市的卖地收入,要向农村倾斜,农田建设、农田水利、种业、供水、人居环境、投资、商业、基建,都要顾及到。

第三个方向:关于中心城市、城市群和都市圈的关系。

梳理一下关于“城市群的”提法时间线。

在2006年,这三个字第一次出现在文件里。

2016年的“十三五”规划里,提出要“加快城市群建设发展”。

2015年至今,已经批复11个城市群规划。

这一次,规划中提到了四大城市群:推进京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。

重点:要注意用词的区别。

京津冀的重点是“协同”,几个重点城市承担的职能是不一样的,需要“各就各位”。

长江一带的重点是“发展”,先把体量、规模、经济搞起来再说。

大湾区的重点是“建设”,因为这个地方对标的是国际三大湾区,志存高远。

长三角的重点是“一体化”,因为这个区域最成熟,各城市链接最为紧密,户籍、社保更容易“融城”。

定位不一样,房地产市场的表现肯定也不同。

在京沪深这样的标杆城市,调控是不会出现口子的,在一体化的长三角,会对外地人越来越友好。

第四个方向:关于县城作为城镇化的重要载体。

这是个很有意思的提法,全国有一千多个县城,过去几年棚改推高了这些小城市的房价,像四川、河南、山东这些地方的县城,房价动不动都上万了。

同时,京沪广深、省会、新一线又在不断虹吸其下辖的农村人口。

这样一来,县城的地位就变得很尴尬,说它有前途吧,常住人口的流入趋势不断在放缓,说它没前途吧,基建搞得倒是风风火火。

要理解这句话,要从一篇文章说起。

前几天,高层发了一篇重要文章,其中写到:

我国现有1881个县市,农民到县城买房子、向县城集聚的现象很普遍,要选择一批条件好的县城重点发展,加强政策引导,使之成为扩大内需的重要支撑点。

注意,县城重点发展的前提是“有条件”。

什么叫有条件?

一要有人,能吸引下面的乡镇人口来县城。二要有产业,能给进城的农民提供工作。

辖区小,人口少,没产业的县城,肯定机会不大。

任泽平去年发过一个报告,统计县城的人口流动,黑龙江、吉林接近全境人口流出,然后依次为陕西87.4%、甘肃86.4%、贵州85.9%,较低的三个是宁夏的38.9%、四川的45.9%、山西的50%。

而根据《小康》杂志社公布的“2020中国县域人口流入百强榜”榜单,广东省18个,浙江省15个,江苏省11个,山东省和河南省各7个。

产业也是一样,30座千亿级GDP县城中,有26位来自东部沿海省份。

这些地方,未来政策倾斜的力度会更大,关键就是提升人们的归属感,生活在老家县城,只要有产业,有收入,有车有房能旅游、能下馆子,比大城市当社畜不知道强多少倍。

说到底,未来5年,楼市的4个方向,只有一个目的:安居。

不管你在大城市,还是打算回老家的县城或农村,没钱的可以租到便宜房子,有钱的不愁买不到自住房,人人都可以活得很体面。

只要你愿意为之奋斗,天下之大,总有适合你的容身之地。

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