前几天，央行宣布了一组数据：2020年三季度金融机构贷款投向统计报告 ，根据统计，2020年三季度末，金融机构人民币各项贷款余额169.37万亿元，同比增长13%；前三季度增加16.26万亿元，同比多增2.63万亿元。

其中，有一项数据值得大家重点留意：

2020年三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，比上季末低0.3个百分点，连续26个月回落；前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8个百分点。

啥意思呢？

房地产贷款余额，这个指标的增速一直在降，并且一降就降了26个月，今年1-9月份，跟所有其他的信贷资源相比，房地产贷款增加的比重，相比去年足足降了近7%。

换句话理解：在两年多的时间里，楼市的“资金池”一直在萎缩。

为什么把房地产贷款余额这个指标称之为楼市“资金池”？

从1998年放开住房个人贷款起，在贷款的推动下，我们的房地产市场释放出了巨大的能量。

房产研究机构克而瑞发布的报告显示，2015年-2019年，全国住户部门贷款余额由27万亿元升至55.3万亿元，四年间实现翻倍，年均住户部门贷款余额增量都在7万亿元以上，且有加速增长的趋势，占据金融体系的半壁江山。

恰恰就是在2015-2019年，房地产市场完成了一场房改20年以来幅度最大的上涨潮，京沪深、二线省会、三四线地市和县城，少则涨50%以上，多则翻倍，房地产贷款余额持续增加，房价、地价也随之水涨船高。

但是，从目前的情况来看，国家的决心异常坚定，把房地产贷款余额的规模和增速控制住，不管是房企的开发贷还是个人购房者的按揭贷款，不让过多的信贷资源流入楼市。

众所周知，房地产与其说是实体行业，倒不如说是金融行业。

过去这些年，地产商只需要极少的本金，找几个股东凑一些钱，再用“明股实债”等方式高杠杆融资，拿土地抵押给银行，用开发贷、销售回款等方式“空手套白狼”，只要有胆子，碰到一波接一波的房价上涨潮，挪用账面资金继续拿地扩张规模，这样的盈利模式透支了整个行业的前景。

正是在杠杆和信贷的推动下，才有了如今年销售16万亿、17亿平米的庞大体量，一旦掐住流向房地产的贷款，房价和地价自然会回归平稳。

从前段时间央行的动作，就可能看出“猫腻”。

据21世纪此前报道，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比要降到30%以下。

此外，据《证券日报》报道，近日有消息称，随着房地产金融监管政策的加强，深圳等地的部分国有大行已于近期收紧了房地产抵押贷款条件，商铺类房抵贷更是直接停贷。

除深圳外，全国多地银行都声称收紧了房抵贷业务，以北京为例，有部分银行执行了更严格的额度投放、商铺类房抵贷受限制，更严格的审批条件约束业务申请。

压降个人房贷占比、收紧房抵贷只是“开胃菜”，真正的矛头指向是“开发商”。

上海证券报通过多方采访了解到，“三道红线”政策将于2021年起在全行业全面实施，并力争让房企在三年内完成降负债的目标。

所谓“三道红线”，是监管层从财务角度为房地产企业划定的“硬指标”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。

根据“踩线”的数量，房企被分为“红橙黄绿”四档，并以此来划定其融资时有息负债年增速的上限。

数据显示，“未踩线”的房企有4家，主要为央企，“踩三道红线”的房企有7家，“踩二道红线”的房企有8家，“踩一道红线”的房企最多，达26家。

如果没踩线，每年可以增加15%的负债，“踩一道线”的可以增加10%，三道全部踩中的，不准再从银行、信托、资本市场中借钱。

也就是说，房企的现金流越少，就越不能借钱发债，本来财务指标就已经出问题的房企，接下来连钱都借不到，极有可能“资不抵债”。

换言之，从明年开始，房企就有了“铁规矩”，不能再随心所欲的扩张规模，像以前那样挪用资金拿地、高票面利率发债，通过技术手段（比如参股未并表）等措施规避“三道红线”更不可能。

根据中国新闻周刊11月3日的报道，9月土地成交溢价率下滑的同时，流拍现象明显加剧，克而瑞重点监测的城市土地流拍率上升至9.3％，孙宏斌此前就曾表示，“现在是土地市场风险最大的时候，土地拍得贵，不是很好的拿地时机”。

在业内不少专家看来，寒冬才刚刚开始。

在11月份，开发商迎来了年内的偿债高峰，到期债务规模超过千亿元，偏偏屋漏碰到连阴雨，碰到今年停工、关停售楼部等特殊事件影响就不说了，高层对房地产的态度愈发忌惮，调控加码、融资收紧的政策一波接一波，显然，天气转冷，初冬已经到来，习惯了赚快钱的房企和投机客，这次可能会迎来“漫漫长夜”。