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“3条红线“明确楼市调控!许多城市出台政策调节房住不炒
编辑:邓州楼市网   2020年11月06日09:58   来源:南阳楼市网  
在2020年的全国楼市,最引人注目的不是一线的开始,不是二三线的冷却,也不是长三角珠江三角四线、五线的增加,而是出现了整体楼市的拐点,转折点是7月24日高规格房地产工作座谈会后,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙十城市的主要领导人和住建局的领导人参加,从这次会议开始,楼市的风向发生了根本变化。

座谈会明确三条红线

8月20日,住宅城乡建设部、人民银行在北京召开了重点房地产企业座谈会,研究进一步执行房地产的长期机制,银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等有关部门及部分房地产企业参加会议,会议明确了重点房地产企业的资金监测和融资管理规则,即迄今为止业界多次传闻的“三条红线”,第一,住宅企业除去定金后的资产负债率不得超过70%,第二,住宅企业的净负债率不得超过100%,第三,住宅企业的“现金短债比”小于1。

有些城市收紧力度大

另外,土地出售比是否过高,经营现金流状况两方面都是监督机构考察的重要指标,8月26日国家召开了部分城市房地产工作会,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市派代表参加,这些城市无一例外都是今年以来涨幅较少的城市,之后,与两次会议相关的城市,除了一线和房价没有上涨的长沙,其余市在国庆节前公布了楼市的管制政策。有些城市收紧力度很大,这些法规包括限购、限制销售、房价竞争地价限制、调整增值税、提高首付比例等方面的内容,9月28日,据多家媒体报道,大行接到通知,监管机构最近要求大型商业银行控制压降、个人住房贷款等房地产贷款规模,许多大行新相关住房贷款的占有率下降到30%以下。

呼吁提前还款提高限额

之后,一些银行反馈个人贷款限额紧张,已经有银行呼吁顾客进行房贷提前还款业务,提高房贷限额,可以看出,经过一系列的限制,政策从资格方面、税金方面、贷款方面、土地方面全面收紧企业和个人金融方面,特别是金融方面的紧缩首次出现。从宏观上看,房地产市场的拐点出现了,“坚持房子是用来居住的,不是炒房的定位”“坚持不把房地产作为短期刺激经济的手段”“坚持稳定地价,稳定房价,稳定预期,根据城市的措施,从各地实际出发”“采取差异化限制措施,科学精确地限制,确保房地产市场的稳定健康发展”,这些话可以说确定了楼市的顶级设计,其核心不是施加压力,而是三“稳定”“平静健康”。

房地产对中国经济重要

可以理解为什么要防止涨价,也要防止跌,房地产对中国经济的重要性不言而喻,这其中包括货币锚、土地财政等,同时也包括国民资产稳定和银行负债安全,所以这些在我的文章中多次有关,所以不赘述,为了“冷静下来”,有“因城措施”“一城一策”。徐州市尝试了一区一策,因为“稳定”,长春的政策“购买两套商品的住宅最低首付比例不能低于40%”,可以比较很多省会,甚至部分三线城市的2首付的5成,唐山的政策“对购买了第三套以上住房的居民家庭,暂停发行商业个人住房贷款”表示可以全额购买三套以上。

银川的政策是“第一套房的首付比例在20%以上”,成为第一个明确可以用2成的首付购买房间的城市,为了“稳定”,住宅企业的“三条红线”的最后期限本来预计是市场明年年末,但实际上是2023年6月30日截止,住宅企业有充分的调整时间。楼市变成了“上面有限制有底”的“低速牛市”——“牛”,但很晚了,局部不牛也没关系,但没有“熊”,在这样的“慢牛市”下,投资者应该如何调整心理状态和策略,应该在将来的某个时期重点研究楼市的投资。

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