在2020年的全国楼市，最引人注目的不是一线的开始，不是二三线的冷却，也不是长三角珠江三角四线、五线的增加，而是出现了整体楼市的拐点，转折点是7月24日高规格房地产工作座谈会后，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙十城市的主要领导人和住建局的领导人参加，从这次会议开始，楼市的风向发生了根本变化。

座谈会明确三条红线

8月20日，住宅城乡建设部、人民银行在北京召开了重点房地产企业座谈会，研究进一步执行房地产的长期机制，银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等有关部门及部分房地产企业参加会议，会议明确了重点房地产企业的资金监测和融资管理规则，即迄今为止业界多次传闻的“三条红线”，第一，住宅企业除去定金后的资产负债率不得超过70%，第二，住宅企业的净负债率不得超过100%，第三，住宅企业的“现金短债比”小于1。

有些城市收紧力度大

另外，土地出售比是否过高，经营现金流状况两方面都是监督机构考察的重要指标，8月26日国家召开了部分城市房地产工作会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市派代表参加，这些城市无一例外都是今年以来涨幅较少的城市，之后，与两次会议相关的城市，除了一线和房价没有上涨的长沙，其余市在国庆节前公布了楼市的管制政策。有些城市收紧力度很大，这些法规包括限购、限制销售、房价竞争地价限制、调整增值税、提高首付比例等方面的内容，9月28日，据多家媒体报道，大行接到通知，监管机构最近要求大型商业银行控制压降、个人住房贷款等房地产贷款规模，许多大行新相关住房贷款的占有率下降到30%以下。

呼吁提前还款提高限额

之后，一些银行反馈个人贷款限额紧张，已经有银行呼吁顾客进行房贷提前还款业务，提高房贷限额，可以看出，经过一系列的限制，政策从资格方面、税金方面、贷款方面、土地方面全面收紧企业和个人金融方面，特别是金融方面的紧缩首次出现。从宏观上看，房地产市场的拐点出现了，“坚持房子是用来居住的，不是炒房的定位”“坚持不把房地产作为短期刺激经济的手段”“坚持稳定地价，稳定房价，稳定预期，根据城市的措施，从各地实际出发”“采取差异化限制措施，科学精确地限制，确保房地产市场的稳定健康发展”，这些话可以说确定了楼市的顶级设计，其核心不是施加压力，而是三“稳定”“平静健康”。

房地产对中国经济重要

可以理解为什么要防止涨价，也要防止跌，房地产对中国经济的重要性不言而喻，这其中包括货币锚、土地财政等，同时也包括国民资产稳定和银行负债安全，所以这些在我的文章中多次有关，所以不赘述，为了“冷静下来”，有“因城措施”“一城一策”。徐州市尝试了一区一策，因为“稳定”，长春的政策“购买两套商品的住宅最低首付比例不能低于40%”，可以比较很多省会，甚至部分三线城市的2首付的5成，唐山的政策“对购买了第三套以上住房的居民家庭，暂停发行商业个人住房贷款”表示可以全额购买三套以上。

银川的政策是“第一套房的首付比例在20%以上”，成为第一个明确可以用2成的首付购买房间的城市，为了“稳定”，住宅企业的“三条红线”的最后期限本来预计是市场明年年末，但实际上是2023年6月30日截止，住宅企业有充分的调整时间。楼市变成了“上面有限制有底”的“低速牛市”——“牛”，但很晚了，局部不牛也没关系，但没有“熊”，在这样的“慢牛市”下，投资者应该如何调整心理状态和策略，应该在将来的某个时期重点研究楼市的投资。