当前房价取决于投资者的风险偏好而非真实的居住需求

市场经济学告诉我们，价格围绕价值上下波动，即涨久必跌，跌久必涨。但是，我们的房价上涨却让很多专家大跌眼镜，这其中的道理主要在两个方面。

一是房屋属于不可移动的商品。房子是不动产，这就决定了其消费具有明显的区域特征，这就决定了不同地域、不同配套，房屋的价格及涨幅均会不同。

二是投资者的风险偏好决定了当前的房价。很多人说城镇居民住房拥有率超过了96%，户均1.5套后，房价应该进下跌阶段，但是仍然出现上涨。从另一角度看，世界通行的房价泡沫指标例如房价收入比、房租收入比同样指向泡沫明显。但是房价的表现依然顽强。正如经济学家李迅雷所说，房价的泡沫刚性变得更刚了。这其中主要的原因就是买房的风险偏好越来越大，因为近二年的房价上涨坚定了投资买房是最佳选择的认知。这从居民债务杠杆率的大幅度上升就是明证。

以中秋国庆假期重点跟踪的10个城市的房租变化来看，出现同比下降4个百分点以上，创5年来的新低。但买房还在继续，风险偏好扩大也还在继续。

所以，当前买房并不是居住需求的推动，而是投资风险偏好扩大带来的结果。

楼市已经出现两个重大调整，但买房人却无动于衷，可能会付出代价。

上面谈了，当前买房并主要并不是居住需求推动，从首套房购买占比中已低于30%可以明白。但是，由于购买房屋的风险偏好普遍扩大，所以买房仍是普通居民家庭的主要投资渠道。但是，他们只知道过去买房后房价是上涨的，但不知道楼市出现了两个重大调整。

第一个重大调整来源于棚改停止旧改登场。轰轰烈烈的棚改在今年底将会超额完成目标，截止2019年底已完成了2141万套棚户区改造，逾4600万居民改善了住房条件。取而代之的是今年开始启动的旧城改造。这一次旧城改造的规模更加宏大，获益的居民会更多。根据《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》显示，到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，大约会惠及上亿群众。

旧改与棚改的一个显著区别是没有了拆迁带来的住房需求增加，是在原有小区的居住基础上进行提档升级。这也显然会降低原本计划中的改善住房需求。

第二个调整来自于金融端。央行、银保监会在前期严禁资金违规进入房地产的基础上强化了量化管控。对于房地产公司的融资实行“三道红线”管理，对银行的涉房地产贷款额度

所以，从棚改变旧改和金融端的管控双管齐下，随着时间的推移，效果很快会显现。房价也就到了显出价值原形的时间。