最近房价下半年要跌的声音开始在市场上蔓延。

原因就是8月20日，央行、住建部召集12家房地产公司在北京面谈，研究进一步落实房地产长效机制。还重点强调了要形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

这样一个举措怎么就影响到未来的房价了？

下半年真的能降价吗？

降多少？

血拼哥觉得，咱们吃瓜群众别着急，把事情捋一捋，别跟风就是雨！

限购限贷之后又对开发商下手，房地产调控又紧了

据媒体消息，此次会议之后或将出台新规，设置“三道红线”：

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

红线二：净负债率不得大于100%；

红线三：现金短债比不得大于1倍

根据“三道红线”的触线情况，新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，则不得新增有息负债。

什么是有息负债？

有息负债是相对无息负债而言的。无息负债通俗来说是由于欠款而无偿占用别人的资金；而有息负债，指的是银行长期借款、发行债券等。二者的区别在于，前者可以无偿占用他人资金，尤其是垄断性企业；后者则需支付越高的利息！

负债经营之下，融资是开发商的生命线，如此举措无异于限购限贷后，对房地产市场的又一记重锤，那么大家难免疑惑，疫情之后，国家对房地产行业态度如何？真的要彻底“压死”吗？

房地产作为复苏最快的行业之一，今年迅速走出了新冠肺炎疫情的影响。

自2020年4月开始，部分城市新房备案价明显松动，宽松的货币政策又使得一部分资金流入房地产市场，推动了以深圳为代表的部分城市房价出现明显上涨的势头。而房地产销售的快速恢复，也带动居民中长期信贷持续大规模增加。

不仅如此，土地市场热度也持续高涨。

根据天风证券研究所统计，截至2020年8月17日，百城土地溢价率已经连续22周超过10%，北京更是创下五年后再现“地王”的战绩。这一波操作无疑会助推房价上涨的预期！

如此，房地产企业金融资源的占用问题引起了监管的注意。

此次会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

如果实施，那么新规意图很明显，帮房企“去杠杆”，进一步稳定房地产市场，绝对是未雨绸缪的好事。

那么，此举涉及多少房企呢？真的会影响下半年的房价吗？

上层接连出手，稳市场迫在眉睫

其实，在此次座谈会之前，针对房地产市场升温的问题，上层就已经多次出手。

724，房地产座谈会“剑指”“城市一把手”，强调严控资金流入楼市。

728，多家银行相关人员收到央行《关于开展线上联合消费贷款调查的紧急通知》，开始统计消费贷业务，之后“花呗接入征信”，流向楼市的资金进一步缩紧。

再加上这次820会议。

不难看出，上层针对房地产市场的措施都是从经融层面出手，并没有从限购政策层面直接打击，所以此番调控底层逻辑并不是限制打压，而是规范。

“高债务高周转”一直是房企的顽疾。

新规的意图一方面是“控风险”，另一方面就是引导资金流入实体经济。

今年上半年制造业、基建投资增速表现不及房地产，为保证国内经济的顺畅运行，顺利推进“经济内循环”，势必要控制房价和地价，防止房地产过于繁荣挤压了实体经济的发展。

而另一边，触红线的房企也不在少数，光鼎诺投资统计就有50余家。

8月28日，《经济参考报》报道称，参加重点房地产企业座谈会的房企包括12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。对这12家房企将进行融资债务总规模的控制。房企需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。据有关人士透露，2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。

数据来源：鼎诺投资

最后，降价潮真的会来吗？

房地产融资趋紧的信号已经发出，开发商的“苦日子”要来了。

业内猜测，融资端吃紧，开发商或降价回笼资金，下半年楼市可能迎来降价潮！

但是能降多少呢？答案可能并不会让市场太兴奋，原因有三：

1、调控旨在建立一个健康的市场，房价大跌并不“健康”。2020年4月24日，央行发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国城镇居民家庭总资产中，住房加商铺占70%，稳房价至关重要。

2、售价不可能低于成本价

那么成本价怎么得知呢？一般我们可以通过楼面价窥视一二。

楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价一定程度表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

但房价的价格定位又由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。

据推算，土地成本占房地产开发成本比例40%-60%左右甚至更高。

楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。所以期待大降价的可以死心了。另外年初拿地的项目也要陆续入市了。

据统计，上半年北京不限价商品房用地，平均楼面价达到了3.6万元/平，比去年2.5万/平的楼面价，涨了近1万元/平。所以，优质的房子降价的空间更小。

3、地产泡沫并没有市场“忽悠”的那么大。

房价有没有泡沫，毫无疑问，一定是有的。但是，经过了从17年开始的这轮调控，房地产的金融泡沫已经得到有效遏制，崩盘？不存在的，绝无可能！

跟房地产直接相关，或者间接相关的上下游产业太多，房地产的基本面还是很稳的。

另外，未来的货币政策，也会长期维持一个比较宽松的环境，房价大面积下跌可能并不大。

总之，这波新规如果真的推行，对房地产市场是有好处的，另外大家可以重点观察以上50家触红线的房企，下半年这些企业玩命卖房的可能很大。