长期以来，中国人对于买房子这件事投入了极大的热情。笔者认为，主要有以下几个原因：一是受成家立业、安居乐业等传统思维影响，房子成为了生活的一种必需品。二是过去一二十年，伴随商品房市场的快速发展，房子多了一层金融属性，已经成为了跑赢通胀、稳赚不赔的投资品。三是房地产是国民经济的重要支柱产业，再加上地价、人工、建材等费用都在上涨，所以无论是炒房投资客还是刚需自住群体，对房价上涨往往坚信不疑。

因此，我们看到，过去一二十年，不管是商品房，还是小产权房、回迁房、房改房，闭着眼睛买房就能赚钱似乎成为一种真实写照，凡是早买房、多买房的大都已经稳赚了一笔。但是，最近三四年以来，这些以往根深蒂固的买房观念、房价预期开始发生了快速转变，越来越多的购房者扭转了只涨不跌的房价预期，越来越多的业内人士也开始认为闭眼买房的阶段一去不复返了。为何房地产会发生如此大的逆转？四大楼市利空全面来袭。

一、国家态度转变，楼市调控难言放松。房地产在拉动经济，推动城镇化等方面一直发挥了巨大作用。但时过境迁，快速扩张带来的负面效应也逐渐显现。据中国社科院《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》显示，2018年房地产对经济净贡献率出现了由正转负的拐点。除此之外，央行则在《求是》杂志撰文指出：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。面对这些问题，国家早已转变了对房地产的态度，即使是受疫情影响较大的上半年，即使面临经济下行压力，国家也没有松绑调控，不仅继续重申房住不炒、不再把房地产作为短期刺激经济的手段，还划定了房企融资的“三道红线”，拧紧了资金流入房地产市场的“水龙头”，所以这次调控一定是长期的。

二、住房市场供大于求，房价上涨动力减弱。受调控不断深入，房地产市场持续降温，购房者买房意愿下滑等因素影响，目前住房市场开始供大于求，最直接的表现就是库存大幅增加。据统计，截至今年8月底，全国100个城市新房库存总量48438万平方米，同比增长7.5%。因此，越来越多的开发商采取打折促销的方式来加快去库存，但受买涨不买跌的心态影响，购房者入市态度并不积极，这也是目前销售乏力的重要原因。此外，公开数据显示，目前我国城镇居民人均住房面积达到40平米，户均拥有住房达到1.5套，所以住房总量也开始饱和，甚至过剩。对于任何商品来说，一旦供大于求，价格往往易跌难涨，房子也不例外。

三、告别普涨阶段，部分城市出现“白菜价”。经历了四年的调控之后，房地产告别了普涨阶段：一边是上海、深圳等一线城市的平均房价高达五六万，甚至一些项目突破10万；另一边是鹤岗、铁岭等城市的整套房子可能也不及一线城市单价的一半。房子“白菜价”的背后除了与调控有关，更与城镇化有关。截至2019年，我国城镇化率已经超过60%，当城镇化进入到了下半场，人口流动的方向也从“农村向城市流动”转变为“城市与城市间流动”，尤其是小城市流向大城市，这意味着未来一些小城市的住房需求以及房价水平都会同步出现下降，所以不排除“白菜价”的现象增多。

四、房地产税落地的速度预期加快。与往年相比，本轮房地产调控出现了明显质变，即从短效机制向长效机制转变，而在所有长效措施里，有关房地产税的消息无疑最受关注，时时刻刻牵动着各方神经。最近两三年以来，随着国家明确了要“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，住建部建立了全国统一的不动产登记系统，以及房地产税立法小组开始在全国各地调研，关于房地产税落地的速度预期开始加快，业内普遍预计未来3-5年出台的可能性比较高。一旦房地产税落地，不仅会给房价带来影响，也会进一步增加持有成本，所以无形中会给多套房持有者带来心理压力。

根据以上四点，从中不难看出，楼市利空全面来袭，房地产已经告别了过去高歌猛进的阶段，而且接下来仍将会进一步面临调整，甚至不排除一些城市会出现房价明显下跌的情况。楼市行情的转变，对于购房者来说，意味着闭眼买房，稳赚不赔的阶段渐行渐远了，接下来并非所有的房子都值得购买，都能够保值升值。因此，再说一次，真的不要乱买房子。综合现阶段的市场表现来看，明年起4类房子或“凉凉”，迎来贬值潮，内行早已开始撤离。

1、小产权房。明知小产权存在风险，但仍有不少人选择小产权，主要就是因为商品房价格太高，涨得太快。当然，商品房的上涨，也可以带动周边小产权房的价格上涨，虽然幅度有限，但同样可以享受到升值带来的甜头。但是，如今行情已经转变，商品房的价格都开始调整了，小产权房就更扛不住了。更何况，今年国家出台了新规，对城镇居民购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。因此，小产权房转正无望，估计要凉凉了。

2、商住房。由于不限购、户型小、总价低等特点，商住房受到了许多购房者的青睐。但是，商住房与商品房相比有很大差别，产权是40、50年，不能落户，无法享受学区，水电费商用等等。此外，还有最关键的一点，商住房是在商业用地上建造的房子，近几年国家加强了对商业项目的监管。比如，北京出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，要求销售对象应当是企事业单位、社会组织，而且不得将房屋作为居住使用。相信随着房地产市场越来越规范化，商住房还会迎来进一步管控。

3、老旧、品质差的高层住宅，尤其是“老破大”。高层解决了新城市人的居住问题，但随着时间的推移，老旧、品质差的高层出现了不少后遗症，比如机电系统老化，电梯设备故障、消防安全隐患，拆迁难度加大等。进一步来看，在所有老旧高层住宅中，面积过大的更不值得购买，因为“老破大”的总价比较高，属于穷人买不起，富人又看不上的产品，所以交易量比较小，流通性比较差。总之，此类房子不仅住起来不舒服，转手变现也不容易。

4、弱三四线城市和小县城的房子（收缩型城市）。在上文已经说了，城镇化的下半场是人口在城市之间重新配置，主要是中小城市人口流向大城市，这是人口集聚效应、城市虹吸效应所决定的。同时，随着城市之间竞争的加速，一二线城市也已经出台了很多富有吸引力的政策，这些都导致弱三四线城市，以及小县城的人口大量流失，再加上棚改红利退出，新兴产业乏力等，预示着这些城市的房地产几乎没有未来，而且一旦房地产市场下行，这些城市走在最前面的可能性也是最大的。因此，除非是买来自住，否则不建议持有过多房产。

总而言之，楼市利空正在全面来袭，房地产市场已经发生了转折，明年开始，真的就不要乱买房子，为了规避不必要的麻烦和损失，尽量避开以上四类房子。对此，你是怎么看的呢？欢迎评论区留言讨论。