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楼市调控四年:房价不再猛涨,还是买不起房
编辑:邓州楼市网   2020年09月25日16:57   来源:南阳楼市网  
国庆即将来临,举国欢庆。四年前的国庆前夜,北京突然出台楼市调控新政,其中有一条尤为醒目:

  购买首套住宅首付比例从30%提高至不低于35%,非普宅首付不低于40%;二套商贷购房,普宅首付比例仍为50%,非普宅首付比例调整为不低于70%。

  五环内的普宅单价线为3.96万元/平,总价线为468万元,购买一套500万元、90平的房子,首套首付要多50万元,二套首付多100万元。

  将将凑够首付准备入场买房的刚需、刚改焦灼难安,不能入眠。

  除了完善差别化的购房信贷政策,当时北京楼市新政还提出要加大宅地供应,调整供地结构,试点限竞房,鼓励企业自持住宅等等,轰轰烈烈的“930调控”序幕就此拉开。

  随后,大小城市密集出台房地产调控政策,仅9月30日到10月6日,就有19个城市加码楼市调控,包括深圳、广州、厦门、南京、苏州、郑州、成都、武汉、佛山等等。政策内容主要集中在限购、限贷、限价等方面,其中提高首付比例成为最高频的调控手段。

  新政出台后,各地楼市进入调整期,行业疲软,成交下挫。时间是检验政策效果的良药,如今四年过去,“930调控”成效几何?

  01 房价:整体稳定,少量城市仍在涨

  2016年9月,全国楼市,一线城市和部分热点二线城市房价上涨势头迅猛。

  同比来看,在一线和部分热点二线城市中,14城的新建商品住宅价格涨幅超10%。其余城市中,42城的新建商品住宅价格涨幅在10%以内,房价环比下降的城市仅6个。

  环比来看,热点二线城市无锡、杭州、福州、济南和郑州的房价涨幅均超5%,创历史新高。

  “930调控”一经落地,效果立竿见影。根据国家统计局的数据,2016年10月上半月和下半月,15个一线和热点二线城市的房价增速较9月全面回落,房价过快增长的势头得到明显遏制。三线城市房价较为稳定,新建商品住宅环比回落0.3%。

  

  从整体来看,房价稳定的势头一直延续至今。

  国家统计局城市司首席统计师孔鹏在解读今年8月的商品住宅销售价格变动情况时表示,今年8月,“70个大中城市房地产市场运行总体平稳,价格略涨”。

  环比来看,4个一线城市、31个二线城市和35个三线城市新房房价上涨幅度分别为0.6%、0.6%和1%。同比来看,上述一线、二线和三线城市的新房房价上涨幅度分别为3.9%、5%和4.5%。

  但仍有个别城市的房价持续保持较高势头的上涨,比如与调控严格、房价平稳的北京相比,南宁、西安、银川、唐山和锦州的房价同比上涨幅度大,距离房价稳定运行仍有一定距离。

  如2016年9月到2020年8月,西安的新房价格指数从103.7上涨至177.7,年复合增长率达14.7%;唐山的新房价格指数从100.2上涨至152.0,年复合增长率达11.2%。

  除了部分城市房价仍在抬头外,房价稳定的大环境下,热点城市的部分新房售楼处人山人海,万人摇号的情况仍时有发生。其根本原因是楼市调控主要围绕新房展开,部分限价新房价格与周边二手房价格形成倒挂。在预算有限的情况下,刚需仍难买到心仪房产。

  调控四年,稳定房价成效显著,但部分城市房价还在逆势上涨,热点城市部分刚需仍难上车。

  02 市场:楼市降温,多类型住宅难解居住难题

  “930调控”前,楼市火爆异常。刚需和炒房客疯狂涌入售楼处,股灾进一步刺激散户带资跑步入场,供需两旺,土地市场地王频出,楼市房价飞涨。

  “日光盘”、“时光盘”、“开盘即售罄”、“千人抢房”、“万人抢房”等字眼频频见诸报端,多地轮番上演“光盘行动”。

  而今收紧的房地产政策调控已持续四年,房地产市场早已从卖方市场向买方市场转变。整体房价平稳,购房者观望情绪明显,“买房稳赚不赔”神话走向破灭。

  房地产市场从调控前的一片火热走向两极分化,区位交通优、配套资源佳、城市发展好的高性价比项目仍是购房者竞相追逐的对象,但不满足这些条件的项目则很可能陷入去化漫长的尴尬境地。

  二手房市场的降温更加明显。随着限竞房项目的试点和推广,二手房市场的活力被进一步削弱。今年以来,北京、杭州、苏州、武汉等一线和热点二线城市的二手房挂牌量激增,但成交量与挂牌量之间的缺口还在扩大。

  北京“930调控”提出要调整供地结构,试点限竞房,其后北京限竞房地块供应井喷,北京房地产市场进入“限竞房”时代。距离中心城区近、交通和配套条件好的限竞房广受欢迎,反之则降价也难以出手。

  

  中原地产研究中心数据显示,2018年到今年7月中旬,北京入市限竞房总量达90个,合计成交3.8万套。到7月中旬,北京存量限竞房仍高达3.9万套。

  今年来,北京限竞房地块供应减少,市场逐渐向纯商品房项目回归,进一步带动板块价格上涨。北京的限竞房经验逐步向全国推广,杭州、南京、宁波、长春、南昌等城市已开始进行限竞房试点,为持续稳定房价提供助力。

  “调控之手”两手抓,一边是“限房价竞地价”的限竞房大行其道,另一边是不断推进共有产权房在内的住房保障体系的落地。在北京和上海的试点下,共有产权房在烟台、广州、西安、南京、济南等多个城市落地开花。

  通过政府和购房者共有产权来降低购房成本,解决经济困难家庭的安居问题。但共有产权房制度仍不完善,很多城市的共有产权房持有和退出机制严格,项目选址偏远,交通不便,很多符合条件的购房者踌躇难定。

  “930调控”四年,房地产市场从亢奋到冷静,市场上多种住宅产品并行,政策性住房、限竞房和纯商品房三线并举,力图多种手段并举解决居民住房问题。但由于部分保障性住房和限竞房存在产品硬伤,居民安居的很多矛盾仍悬而未决。

  03 政策:调控次数新高,政策越管越细不一定好

  “930调控”不是一个独立的调控文件,一揽子调控政策,其中又以北京多政府部门联合发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》为代表。在很大程度上而言,“930调控建构了楼市调控的框架,开启了一个全新的房地产调控时代。

  2019年10月,全国各地密集制定或增发房地产调控政策,后续政策补丁不断,一直持续至今。“930调控”后,房地产超越了往复多次的3年调控周期,政策调控的口子一直没有松开。

  综合多家机构统计数据,2017年全国近110城调控次数超过250次,“史上最密集”;2018年全国调控约450次,“创历史记录”;2019年房地产调控次数达620次,“刷新历史记录”。

  每年都在见证历史。2020年1到8月,全国房地产调控次数已达368次。

  在房产新闻中,“政策”、“调控”成为最高频的主题之一,但调控的内容大都在“930调控”的框架下进行,对“五限”政策不断进行细化,从土地出让,土地交易,到商品房销售,甚至深入到选房、摇号和离婚的购房资格、父母投靠落户的购房资格等等。

  如今年杭州数次再现新房“万人摇”的盛况,7月,杭州出台《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》,补充人才购房“限售”5年,本市无房家庭需缴纳1年社保才能买房,一户只能一个新房项目的登记等等。

  

  9月,杭州进一步发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,规定父母投靠子女落户杭州,三年方可独立买房,30岁以上单身在杭无房或离异三年在杭无房方可作为无房家庭等等。

  调控就像打地鼠,哪里的楼市稍微有点过热苗头,政策之手就不会袖手旁观。而且调控之网越织越细,越来越密,房地产市场的市场性和灵活性越来越差。

  行政手段的介入意在维持房地产行业的平稳健康发展,让居民“住有所居”。但政策调控是刚性的,政府的过度介入背离了市场经济的运行机制,不利于房地产市场的独立健康发展,也伤害了部分有买房需求的刚需和刚改一族。

  “930调控”后,全国各地深入贯彻落实“房住不炒”的精神,打了四年房价保卫战,成效显著。短期来看,有利于稳定房价,但长期来看,则会伤害房地产市场和购房者。

  “930调控”的成绩无可否认,但房价高企,很多刚需仍然买不起房,很多刚改仍然换不起房,投资客和炒房客手里还有很多房。政府要制衡房价,但出让的土地价格还在涨,开发商很多项目的利润空间被压缩,偷工减配成为常规做法,购房者维权不断。

  政策调控的目的是“稳房价、稳地价、稳预期”,是实现房地产行业的平稳健康发展,是让居民有房住,住好房,是要实现互赢,而不应该通过牺牲和伤害来换来市场的“稳定”。我国要建立房地产长效机制,还有很长的路要走,稳定房价可能还只是第一步。

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