■深圳楼市进入紧周期，有房票者的福音

■“7.15新政”之后，深圳东部价值空间得到确认

■深圳成为都市圈主城区，坪山区域价值将获重估

■深大城际坪山段规划获批，将撬动坪山又一轮高速发展

■生活不将就的选择，坪山进入美好生活升级倒计时！

正文：

■深圳楼市进入紧周期，有房票者的福音

深圳楼市进入了前所未见的紧周期。

7月15日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，新入户买房、18岁成年买房、离婚后买房等受到严重限制，同时豪宅线明确规定为750万，增值税征免年限由2年调整到5年。

7月31日，深圳停止商务公寓审批，为楼市调控打上了“最后”一个补丁。

7月份两轮政策的出台，让深圳进入了史上调控最严厉的阶段，“热钱”基本上都被挡在了门外，政府“房住不炒”决心可见一斑。

对于还有房票的购房者来说，当下正是入市的绝佳时机，因为政府出手摁住了房价过快上涨的势头。但是在粤港澳大湾区、先行示范区以及经济特区成立40周年的综合作用下，这一入市时间窗可能不会持续太久，如果继续观望，或将错过置业深圳优质房产的最后机遇。

■“7.15新政”之后，深圳东部价值空间得到确认

而“7.15新政”中，有几方面的内容是需要购房者重点关注的。

第一点，豪宅线调整至750万，超过豪宅线除了要增加一成的首付款以外，交易产生的增值税及个税也会对应增加。而此次豪宅线调整，对东部楼市的影响是最直接的。

据深圳市房地产信息平台数据显示，7月深圳成交3478套新房住宅，其中龙岗成交1771套新房住宅，坪山区成交344套，两区成交量占全市总成交量的比重达到了60.8%，东部已经成为深圳楼市绝对的成交主力。

如果以750万总价、144㎡为上限，在福田、罗湖只能买到七八十平米的小户型，但是在坪山，就算面积翻一倍、买144㎡的房子，也只需要620万左右，完全不需要在面积上将就。因此我们可以认为豪宅线的上调，其实让深圳东部楼市获得了反向的价值空间确认，洼地特征明显。

第二点，非普通住宅首付比例提高、增值税“二改五”、离婚后买房受限，导致深圳人换房的难度大幅度提升。

图源：深圳卫视深视新闻

这意味着接下来购房者如果要在深圳买房，必须尽可能地一步到位，以免增加额外的时间成本和资金成本。因此在深圳当下购房最好的选择是在豪宅线内，能够兼顾品牌、配套以及品质等的项目，这时候对楼盘的综合素质就有了更高要求。

■深圳成为都市圈主城区，坪山区域价值将获重估

作为家的容器，很多人对于房子总是有各种情怀和想象：希望区位好，未来发展前景广阔；希望交通便捷，最好出门不远就是地铁站；希望有大园林，下楼就能享受亲子时光；希望户型面积大，全家人都有属于自己的独立空间……但现实是，在预算有限的情况下，很多人买房只能将就。

目前深圳的房价体系，决定了很多人在买房的时候如果满足了区位需求，户型就只能将就；交通配套、生活设施完善的房子，生态环境又可能差强人意；社区、园林、户型都满意的情况下，有可能被物业管理这一项拉低期望值。

所以说深圳人买房真是太难了，想要在豪宅线内一步到位，更是难上加难。不过机会并不是没有。当福田、南山普遍10万+，龙华、光明、沙井等区域也经过了一轮上涨，深圳东部将成为购房者买房时不用瞻前顾后、各种将就的最合理选择。

深圳东部的价值潜力，在6月初深圳都市圈（包括深圳、东莞、惠州、河源和汕尾）概念出炉时已经有所凸显。6月5日，广东省发展改革委公布的《广东省开发区总体发展规划（2020—2035年）》明确提出，推动广州都市圈（包括广州、佛山、肇庆、清远、云浮和韶关）、深圳都市圈（包括深圳、东莞、惠州、河源和汕尾）、珠江口西岸都市圈深度融合。

图片来源：南方+，制图：钟仁敏

这是广东省首次在公开文件中透露深圳都市圈的具体范围。深圳都市圈的规划，标志着深圳走过了城市化、深度城市化，正式进入都市圈阶段。和城市群不同，都市圈是以一个城市为核心向外辐射。如果将深圳都市圈看成是一个面积约3.6万平方公里的超级大都市，深圳就是都市圈的“主城区”。

当整个深圳成为都市圈的“主城区”，原本被低估的区域如龙岗、坪山，将迎来价值重估机遇。而近日获批的粤港澳大湾区城际铁路建设规划，也在加速深圳东部各区的价值重估进程。

■深大城际坪山段规划获批，将撬动坪山又一轮高速发展

8月3日，国家发改委批复“粤港澳大湾区城际铁路建设规划”，其中深圳涉及的5条城际线路中，有三条线路将串联深圳东部，包括深惠城际前海保税区至惠州城南段，主要途径西丽、深圳北站、龙华、龙岗、沥林、惠城南等；深圳机场至大亚湾城际深圳机场至坪山段，主要途径深圳机场、龙华、坪山等；塘厦至龙岗城际，途径塘厦、龙岗等。

从城际铁路的规划占比可以看出，接下来龙岗、坪山将成为深圳城际轨道交通发展的重点区域。其中深圳机场至大亚湾城际（简称深大城际）的深圳机场至坪山段，将于2022年前开工建设，总投资435亿元，全长70公里，将撬动坪山区域迎来又一轮高速发展。

城际轨道建设加速的同时，坪山区城市更新实施策略也已经于日前公布。坪山规划有1800万㎡体量旧改，同时将加快启动燕子湖城市客厅、站前商务区、高新南、高新北、龙田等“1+7”重点片区规划建设，藉此加快建设高质量可持续发展的创新坪山，全力打造深圳东部中心和深圳国家高新区核心园区。

■生活不将就的选择，坪山进入美好生活升级倒计时！

坪山广阔的发展前景，吸引了众多实力房企的进驻。位于坪山大道与丹梓大道交汇处的玺悦台，是招商蛇口与华润置地联袂匠筑坪山的首发力作，两大“500强”央企的品牌实力，加上项目精心打造“十重玺悦”，为坪山美好生活增添新的风潮。

玺悦台所处的龙田片区，定位为高端制造产业基地，将和高新南、高新北等片区一起，强化坪山的科技创新职能，保障大面积高品质产业空间。同时项目向南车行10分钟可以抵达燕子湖城市客厅、六馆一城，西面是以坪山高铁站为核心打造的站前商务区，东面是高新北片区，可以说处在坪山几大重点片区的中心。项目还紧邻建设中的深圳地铁14号线朱洋坑站，未来从家门口出发可以直抵福田CBD，并可两站至坪山围站换乘16号线直达龙岗大运。

玺悦台所享有的生态资源也是目前市面上很多新盘难以比拟的。项目紧邻松子坑森林公园、松子坑水库等，周边七大公园环绕，并引入“润享家”模块，打造全龄化设计的情景社区。园林设计方面，项目以“山林涧”园林理念，打造特色森居景观，并完美融入室外泳池、环形夜光跑道、阳光草坪、邻里会客厅、儿童活动区，还原玺悦生活本真。

同时项目还将携手中国物业管理行业的领跑者——华润物业，精筑属于坪山的“玺悦Life”，让生活在此无需将就。据了解，玺悦台潮流生活体验馆已经开放，建面约85-110㎡精筑美宅将于2020年第三季度面世，约80%高得房率，是深圳人在楼市门槛不断提升的情况下，兼顾高品质人居和财富增值的首选。