中国的城镇化正在进入“2.0时代”，主要特征是

增量人口和增量资金加速流入中心城市及其都市圈、城市群，城市发展呈现出“强者恒强、弱者恒弱”的马太效应。

之所以会出现这种现象，主要是两个原因造成的：

第一，人口红利终结，新生儿数量趋势性走低，大中小城市都可以获得“人口蛋糕”的时代结束了。更何况，中国的常住人口城镇化率达到了60.6%，城镇化最迅猛的时期也结束了。

第二，鉴于人口趋势的变化，大基建、新基建势必向有人口增量的地区倾斜，否则只能浪费钱财、毫无效率。所以，公共设施的提升也呈现了强者恒强、弱者恒弱的态势，最终引导着企业、增量人口和资金向中心城市及其都市圈、城市群集中。

看懂了这个趋势，就会知道：未来10年，中国楼市价值提升最快的区域，未必是大城市的核心区，而很有可能是都市圈里的“新极点”。

“新极点”之所以产生，是因为都市圈的形成、发展，给一些片区带来了价值“直升飞机式”的提升。

有的“新极点”是产业转移形成的，比如东莞的松山湖，因为华为终端总部的迁入，突然光彩照人；有的是因为交通变化形成的，比如惠州南站、东莞南站、北京新机场、南通新机场（上海第三机场）等片区；有的是因为政策馅饼砸中头形成的，比如横琴、南沙、海南。

有10个片区，非常值得投资者关注，它们很有可能在未来10年跑赢大盘，创造财富奇迹。

1、临深片区

“临深”，就是指靠近深圳的片区。之所以把“临深”放在第一位，是因为深圳面积太小，汇聚的资金、人口太多。

以资金密度来观察，深圳单位面积承载的“金融机构本外币存款余额”，大约是北京的4倍，上海的2倍。至于深圳的人口密度，也达到了北京的5倍，上海的2倍以上。

我们还可以计算深圳单位面积承载的上市公司市值，发明专利数量，都将是北京、上海的数倍。

面积太小，能量又比较足，所以深圳的外溢能力可能是中国城市里最强的。事实上在大湾区，香港基本上没有外溢能力了，有限的资金主要流向欧美，而不太流向内地。

所以在大湾区，“外溢之王”是深圳。大湾区城市希望能有跨越式发展，无不希望搭上深圳。

深圳由于面积太小，政府已经在东莞买地规划建设自己的人才房。这在全国恐怕还是第一例。

此外，深圳还有扩容或者扩权的强烈预期。如果扩容，东莞的临深三镇（凤岗、塘厦、清溪）和惠州（特别是南部），都有可能成为深圳的一部分。即便短期内无法实现，也很有可能在未来5到10年实现。

所以，惠州南部的惠阳、大亚湾，东莞临深的南部三镇（凤岗、塘厦、清溪），以及跟深圳规划的海洋新城毗邻的东莞滨海湾新区，都成为非常有价值的片区

此外，中央和广东省目前都对联系珠江口东西两岸的交通非常重视，深中通道将于2024年通车，深珠通道正在加紧规划。由于深圳中心城区的西移，中山的翠亨新区，珠海的唐家、北围，未来距离深圳中心城区的距离都比惠州南部还要近一些。只是深圳扩容的方向，很难向西，很难跨越珠江口而已。

所以，临深注定要产生很多“新极点”，比如惠州的白云新城、惠州南站、大亚湾万达广场等片区，东莞的凤岗、东莞南站（在塘厦）片区，东莞的滨海湾新区，中山的马鞍岛片区，珠海的唐家、北围片区，都值得看好。就连广州南沙，也事实上成为临深的一个片区。

2、海南

很多人看不起海南，认为它是扶不起的阿斗。因为海南全省的GDP只有5300亿（2019年），还没有嘉兴一个地级市多，海南全省参与全国（内地）城市排名，都不能进入前40名。

而这样一个3万平方公里的省份，过去30多年获得了3个历史大机遇。1988年建省、建特区，轰轰烈烈了一番之后，除了房地产泡沫和几个走私大案，似乎没留下什么。

2010年建设国际旅游岛，最终把房价搞了上去，让三亚旅游的价格远高于东南亚，最后产生了“穷人旅游去国外，富人旅游去三亚”的怪现象。

现在，零关税+自由贸易港来了。海南能不能看好？很多人充满疑虑。我的看法是：可以看好。

原因很简单，这次政策力度太大了。不仅仅很多商品零关税进口，内地居民到海南旅游，还享有每年10万元的免税购物额度。此外，企业全面享受15%的所得税率，个税则基本上跟香港一样，远低于内地。

有了这些政策的刺激，海南即将开启一个新时代。即便不能“大富大贵”，价值也会全面提升。而且海南一次性收回了相当于6年批出的土地，严格限制新增住宅用地，土地向旅游等实体经济倾斜。

其结果必然是：住房价格长线看好，旅游物业、商办物业长期被供应量压制。

海南的西部岸线有核电站、石化项目和散装港，所以价值不如东部岸线。从海口西海岸到三亚以西的海南东部岸线，是被刻意保留的，环境有比较大的优势。如果投资不动产，要首选这个区域。其中海口江东新区定位比较高，再加上绝对价格低，所以比较有投资价值。

虽然目前海南房价仍然疲弱，但几年之后就会有显著变化，到时候普通人可能高攀不起。

3、廊坊

北三县，是河北廊坊的一块飞地，被天津和北京包围。北三县包括三河市、大厂回族自治县以及香河县，总面积1277平方千米，人口111.3万。

从上图可以看出廊坊和北京的密切关系：北京西面和北面都是大山，没有发展空间，只能向东面和南面发展。而北三县正好堵着北京的东大门，制约着通州副中心的发展空间。而广阳区、固安县和永清县则堵着北京的南大门，北京新机场的部分区域就在廊坊。

所以，廊坊事实上是北京都市圈最核心的成员之一。而天津虽然近在咫尺，但跟北京更多是竞争关系，而且距离稍远。在获得北京资源外溢上，反而不如廊坊。

北三县就显得更加特殊，大家熟知的燕郊镇其实就是三河市的一部分。目前北三县除了官员任命之外，基本上都听命于通州区，号称“半入北京”。只是由于北京要控制人口，纾解非首都功能，所以没有把北三县直接划入北京。从长远看，北三县事实上已经成为北京的一部分。

所以，北三县不动产具有长线价值，尤其是随着地铁、轻轨规划的明确，距离站点800米内的楼盘价格，未来有很大弹跳能力。

至于廊坊南部的广阳区、固安县和永清县，也面临着重大发展机遇，因为离北京实在太近了。

廊坊跟北京的亲密程度，超过了昆山、嘉善、南通跟上海的关系。只是廊坊本身产业一般，还有待积蓄力量。

4、长三角一体化示范区

在长三角新一轮国家战略里，有所谓的“大特区”、“小特区”和“一个中心点”。

“一个中心点”是指上海的虹桥商务区，“小特区”是指上海的临港自贸新片区（实验自由港政策的地方），“大特区”就是“长三角生态绿色一体化发展示范区”。

注意，这个“示范区”主要是示范“生态绿色一体化发展”的，跟深圳的“中国特色社会主义先行示范区”不同。深圳的示范区，是向全世界证明社会主义制度和党领导的优势，因此深圳示范区的意义更为重大。

但即便如此，长三角的示范区也非常值得期待。它地跨沪苏浙，毗邻淀山湖，位于上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善三地，面积接近2300平方公里。其中，青浦676平方公里，吴江1092平方公里，嘉善506平方公里。示范区先行启动区为660平方公里，行政区域包括金泽、朱家角、黎里、西塘和姚庄。

在这个示范区里，将以先进制造业为核心产业，注重环保、生态和传统文化的保护，将引进周边城市，特别是上海的优质教育、医疗资金，还将有密集的轨道交通。因此，区域内不动产的价值将全面提高。

其中淀山湖俨然是第二个松山湖，或者说是升级版、扩大版的松山湖，华为在这里也有庞大的基地，还有会更多龙头企业入驻。