2020年上半年已经结束，随着疫情得到控制，购房需求释放，楼市逐步复苏。从4月份开始，部分城市逐渐热了起来，诸如深圳、上海、东莞、杭州、南京、武汉等地，出现房价大涨、购房者排队买房、甚至是万人参与摇号的火爆状况。

　　下半年，热点城市楼市热度是否会持续？这种热度会扩散到其他城市吗？房价还会继续大涨吗？房地产调控政策在“松”与“紧”之间如何走？购房需求的增量空间有多大？新京报房产新闻部记者邀请了6位来自于房地产行业的企业高管、机构负责人展开一场圆桌讨论，探讨与预测下半年房地产市场走势。

　　【圆桌嘉宾】

　　彬韦（化名） 华东某上市房企副总裁

　　刘策 佳兆业集团首席战略官

　　张鹏 当代置业总裁

　　仲钰（化名） 华东某上市房企副总裁

　　丁祖昱 易居企业集团CEO

　　黄瑜 中国指数研究院常务副院长

　　【核心观点】

　　1、热点城市楼市热度总体上会持续，也会扩散到其他基本面较好的城市，但不会形成大面积带动作用。市场可能会出现新一轮周期轮动，但热度不会像之前那样激烈，预计房价不会出现大幅度快速增长。

　　2、在因城施策、地方政府发挥主体责任的机制下，各地政策总体上有松有紧，但预计松多紧少。对于类似宁波、杭州、东莞这些房价、地价涨幅过快的城市，政策会有所加紧；对于部分市场下降过快的城市，不排除进一步在坚持底线的同时会适当放松或者加大购房支持。

　　3、整体来看，购房需求大幅收敛的可能性不存在，市场需求增减对冲，基本保持平稳、略有下降。此外，在疫情影响下，市场换房需求仍存较大释放空间。

　　价格倒挂、货币宽松等因素，助推热点城市楼市大热

　　新京报：

今年上半年，包括深圳、上海、东莞、杭州、南京、成都等一二线热点城市楼市大热，部分地区甚至出现万人摇号抢房的现象，二手房价格也出现明显上涨，这背后的主要原因是什么？

　　刘策：

对于一二线热点城市楼市大热的现象，我认为背后的主要原因有以下几个：首先是这些城市本身基本面较好，购房需求充足，受疫情抑制的部分刚性需求快速释放，改善型需求积累增加。其次，热点城市普遍有限价政策，部分项目出现价格倒挂现象，也带动市场热度上升。

　　此外，受调控政策和货币政策刺激，从过去几轮房地产周期看，调控政策和货币政策是影响房地产短周期的主要因素。具体来看，调控政策处于最近两三年来最友好阶段，过去受政策抑制的部分需求得到一定释放。去年年底以来，包括上述热点城市在内的大部分城市，都有直接的调控政策松动或者人才引进政策带来的变相松动，比如深圳取消豪宅税、杭州高层次人才落户及购房新政、成都放开了高新南区与天府新区限购政策等。与此同时，货币宽松、利率下行，今年以来2次降准、3次降息，预计年内还有降准降息，这都利好刚需，不可避免地刺激部分投资需求。

　　张鹏：

原因有以下几点，一是一些热点城市存在一二手房倒挂现象，受制于严格限价政策，导致新房售价跟二手房售价出现明显的价差。二是刚需市场因疫情导致需求延迟释放，从而带动市场需求量阶段性快速增长。三是市场对未来货币增发及量化宽松政策的预期，造成短期资金涌入楼市形成短期热点。

　　政策堵漏洞，热点城市房价持续上涨可能性小

　　新京报：

下半年，热点城市楼市热度是否会持续？这种热度会扩散到其他城市吗？房价会继续大涨吗？

　　刘策：

对于下半年，我认为热点城市楼市热度总体上会持续，也会扩散到其他基本面较好的城市，甚至会出现新一轮周期轮动，但热度不会像之前几轮周期那样激烈，持续时间也不会那么长。房价会有上涨，但预计不会出现大幅度快速增长，主要原因是行业调控基调依然坚持“房住不炒”，稳字当头，如果出现市场过热，房价上涨过快，政策端会进一步打补丁、堵漏洞。

　　张鹏：

近期政府对于杭州、宁波、东莞等热点城市再次收紧楼市调控，主要还是抑制房价上涨的苗头，未来热点城市房价持续上涨的可能性较低。中央政府多次重申“房住不炒”，保持房价稳定态势仍将是房地产行业的主基调。预计下半年不同城市的分化将更加明显，热点城市的价格上扬不会形成大面积的带动作用。

　　丁祖昱：

从市场成交情况来看，今年下半年会出现小幅波动，三季度从成交量来说可能会有所回落，城市之间、项目之间会出现分化。特别是一些非长三角、粤港澳区域范围内的三四线城市，他们的楼盘去化压力会更大。

　　预计下半年各地调控政策有松有紧，趋向松多紧少

　　新京报：

上半年，地方房地产调控政策密集出台，有松有紧，10个地方尝试放松限购，但是最后遭遇一日游。与此同时，包括宁波、杭州、东莞在内的多个地方楼市因为热度大增，调控政策出现收紧迹象。下半年，楼市调控政策将会怎么走？

　　彬韦：

下半年调控政策不会逆转，受疫情影响，中国经济下行压力巨大，就业压力也很大，虽然今年没有公布经济增长目标，但不等于没有目标，只有经济发展才能解决疫情带来的各种问题。在经济发展中，只有房地产容量大，只要加大投资就能见效，也能把经济增长的基本盘稳住。所以，地方政府在一城一策下，应该不会出什么对房地产调控的负面政策。

　　仲钰：

下半年“房住不炒”的大方针不会变，热点城市会继续受到高度关注，调控适度收紧，避免在货币放水下房价上涨预期向其他城市蔓延。

　　刘策：

下半年总体上会延续当前的调控政策，一是坚持总体调控基调，放松限购、触碰“房住不炒”底线的政策依然不可能出现。二是在因城施策、地方政府发挥主体责任的机制下，各地政策总体上有松有紧，但预计松多紧少。对于类似宁波、杭州、东莞这些房价、地价涨幅过快的城市，政策会有所加紧；对于部分市场下降过快的城市，不排除进一步在坚持底线的同时会适当放松或者加大购房支持。

　　丁祖昱：

我认为政策肯定会继续保持平稳，其中中央政策还是强调稳定，地方政府可能会根据实际情况因城施策，总的政策趋势还是相对宽松为主，除非有个别城市出现了房价大幅上涨、炒房等情况，否则今年没有太大的必要在政策上收缩，主要因为从今年整体情况来看，经济压力仍然巨大。

　　黄瑜：

随着疫情缓和，市场预期逐步恢复，购房需求在上半年调控优化、信贷环境改善等因素影响下表现较为活跃，部分城市土地市场热度较高、房价上涨预期增强，均在一定程度上对市场的稳定带来扰动。在“房住不炒”定位保持不变的背景下，因城施策进行调控边际改善的空间在缩窄，部分房价上涨预期较强的城市或将针对性出台调控政策以稳定预期，特别是金融监管方面或将进一步趋于严格。但整体来说，当前宏观经济运行压力仍较大，房地产行业“压舱石”作用凸显，为保障房地产行业稳定运行，行业调控也不具备明显收紧的基础，下半年市场政策环境整体将保持相对稳定。

　　未来市场换房需求仍存较大释放空间

　　新京报：

从购房者角度来讲，上半年后半程的销售恢复来自于因为疫情遏制的需求复苏。下半年，购房需求的增量空间还有多大？

　　仲钰：

城镇化进程不会变，政策推动力在加大；疫情导致收入预期下降的心理冲击逐渐过去，刚需购房有所恢复；过去满足“有”的住房品质已不适应目前“好”的住房需求，改善型需求占比逐渐提升；货币贬值预期下，资产保值意愿提升财富人群购房需求。但全球疫情与经济分化存在不确定性，中国经济无法免受拖累，经济收入预期仍存一定变数。整体来看，购房需求大幅收敛的可能性不存在，市场需求增减对冲，基本保持平稳、略有下降。

　　黄瑜：

在下半年行业政策环境将保持相对稳定的背景下，随着短期内信贷宽松、调控优化等政策利好边际效应持续减弱，以及前期积压的需求连续较快释放后，市场需求入市节奏或有放缓，加之国际疫情持续蔓延、我国部分地区疫情有所反复，下半年国内疫情发展及经济走向仍存一定不确定性，进而将制约市场规模反弹力度，下半年市场处在调整通道的概率较大。

　　随着新型城镇化的加快推进，人口自由流动下，具备较强人口吸引力的中心城市和城市群的市场需求仍有较大支撑。另外，在疫情的影响下，市场换房需求仍存较大释放空间。根据最新中指百城居民置业意愿调查结果显示，6月，近四成受访者表示短期购房需求为换房改善。