三月份我写了一篇文章提醒自住需求的购房人：2015之后的又一个最佳买房时点已经到来。

　　最近几个月，苏州、南京出现万人抢房；北京二手房成交创两年新高；逾80城发布购房补贴政策。那个疫情初期的最佳购房时点已经被证实。不过遗憾的是，市场翻转得比较快，可能很多有自住需求的购房人没有抓住最好的机会。

　　今天，从两方面解释一下，楼市为何会突然热起来？同时亦在解释，房价为何会涨起来？

　　房产很特殊，既有一般商品的属性，又有投资品的属性，这个属性不以人的意志为转移，必须结合这两点才能看懂楼市。而房价的走势也是由多种因素决定，简单来说可以分为短期因素以及长期因素。

　　短期因素决定房价何时涨

　　短期因素是房价在一定时期突然上涨的主要原因。

　　例如，在杭州等地，价格管制措施带来一二手房房价倒挂，于是大量投资性购房人群涌入。这些“低价”获得的房源在二手房市场上再次“高价”挂牌，于是房价就涨上去了。

　　此外，政策调整导致学区房市场出现最后的“盛宴”，各地“以房抢人”增加了市场需求，这些政策的变化导致局部地区需求短期内大增，也决定了当地楼市的冷暖。

　　在上述短期因素中，一二手房房价倒挂是一个非常有趣的经济学问题。不妨看一下经济学大师张五常有何观点。

　　张五常是研究价格管制的第一高手，他在《经济解释》中重点探讨了价格管制现象。他认为，大致来看价格管制会带来两个效果：一、增加了其他的社会成本；二、整体社会的利益下降。

　　以房价为例，如果管制房价，则会出现排队购房。对于整个社会来说，动辄冻结几百亿资金，资金沉淀成本非常巨大。对于个人来说，因为中签概率低，“轮候”的成本巨大。就算有10%摇中新房的概率(通常要更低)，意味着一个人要选址、看房10次才可以买到房子。

　　然而，房产又是一种受到地域限制的产品。一个城市中，一个特定区域在一个特定时间内推出的新房非常有限。因此，一个购房人要将“未来理想居住地”变动好几次，才有可能买到新房。这无疑是巨大的成本。

　　除了短期因素，我们更应该看到还有一些长期因素，在影响楼市的发展。主要体现在下面两个方面。

　　不能漠视房地产周期因素

　　在探讨房地产周期之前，大家要先了解一个基本的事实：二战之后，世界经济从战乱中恢复发展，在此时日本、中国香港、美国等地的房地产市场开始活跃，房价持续上行，直到上世纪80年代、2003年、2008年，三地房价出现大幅回调。

　　这三地房价，业内以及民间经常用来和国内一线城市房价进行对比，二战之后这三地房价的上行周期超过40年。

　　中国内地的情况则比较特殊：直到上世纪90年代才开始出现房地产公司以及房地产交易活动；直到2003年，我国的经营性用地市场化的“招拍挂”制度才全面落实。也就是说我国的房地产市场还非常的年轻。

　　房地产周期主要分为长周期和短周期。房地产周期运行又以美国最具代表性，因为美国的房地产市场有上百年不中断历史，可以观察出周期性。其长周期通常是16-22年不等，短周期一般是4-6年不等。

　　目前中国的楼市正处于首轮长周期运行过程中，房地产消费、房地产投资都尚处于“弱冠之年”，加之中国的城市化进程还未结束，所以这个过程中房价具有上行的合理性。

　　货币因素是推手

　　海通证券曾发布一份研报，就北京、上海、深圳十年(2005年-2016年)的房价进行分析，发现其房价涨幅与地方存款总额增幅高度重合。在该周期内，上海的存款总额年均增速15.6%，同期年均房价上涨12.3%；北京的存款总额年均增速15.5%，同期年均房价上涨13.9%；深圳的存款总额年均增速19%，同期年均房价上涨19.5%。

　　2015年，作为国内金融行业高度聚集的“京沪深”三地存款总额增幅均出现了一个脉冲式增长，分别达到30%、42%和57%，深圳在存款增幅上领先。现实情况是，2015年之后的一年多时间内这三地的房价也快速上涨，房价领涨的也是深圳。

　　社会存款总额快速增长，其背后重要的原因是广义货币(M2)的快速增长。由此，可以得出一个结论，货币宽松是房价上涨的重要推动因素之一。

　　2015年之后，在去杠杆、去产能、泡沫行业出清的大背景下，为了防范金融风险，货币增速大为下降。但是，2019年12月末，广义货币(M2)同比增长8.7%，明显高于过去两年，新增人民币贷款1.14万亿元。

　　2020年1月，M2同比增长8.4%，总量则突破200万亿元。对比往数据分析，2013年时M2才突破了才100万亿元，仅仅七年时间又增加了一倍。

　　今年6月10日，央行发布了5月金融统计数据显示，5月末，广义货币供应量(M2)同比增长11.1%，与上月持平，这是继3月末M2增速重回两位数后，第三个月保持双位数增速运行。

　　由于疫情的发生以及刺激经济的需要，可以预见的是，在未来一段时期内中国广义货币M2增速还将保持在一个较高水平(相比GDP增速)。

　　综合以上短期、长期因素，未来一段时间内，调控房价的压力依然很大。