房价主要由经济、货币、人口、土地四个因素决定。

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经济层面

尽管中美硬脱钩的可能性不大，但是彼此政治敌对已经不可逆转，中国过去二十多年所经历的良好外部环境正在发生改变，加之内部政策也出现一些问题（这里不展开讲）。因此，中国经济趋势性向下是确定无疑的。

当然，中国毕竟有世界上最完备的产业链，最好的基础设施，特别是，中国劳动市场自由，工人吃苦耐劳，因此未来几年，中国仍将是世界上增长较快的经济体之一。

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货币层面

从2008年以来，中国的货币超发一直比较严重，未来也很难停下来。中国GDP不到美国的70%，可是M2是美元的2倍多，同时也是自身GDP的2倍多。

因此，即使考虑到美国直接融资比例高的事实，中国货币超发也十分严重。由于地方政府、国有企业高负债，而我们的政治制度又决定了不可能让它们破产，因此货币超发的趋势也很难改变。

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土地层面

人类发展的趋势是城市化，城市化的趋势是大城市化。如：日本东京圈集中了总人口的40%，韩国首尔区集中了总人口的50%。

中国城市化和房地产市场化被人为阻止半个世纪，近20年补了1949年以来70年的课，这是中国房市长期大幅普涨的历史原因。

中国存在严格的资本管制，钱难以流出去，又由于土地等重要生产要素国家所有，缺少货币蓄水池，这是中国产生高房价的重要制度原因。

设想，如果土地可以自由买卖，那么很多人就会去农村买地，而不是在城市买房，房价也就难以像现在这样高了。

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人口层面

中国人口基数巨大，但未来十五年左右将会进入严重老龄化社会。由于特有的土地财政制度，特别是在经济下行、财政压力加大的背景下，地方政府可能不得不多卖地。因此，绝大多数城市，房地产增量的扩张将远大于人口增量。

房地产是一个具有非常长周期的产品，它的涨跌比其它任何投资品的周期都要长得多。房市的上涨可以持续很多年，而一旦房价下行的临界点到来，特别是考虑到中国的人口结构、土地财政制度等原因，部分城市房价跌跌不休乃至“日本化”“玉门化”“鹤岗化”都有可能出现。

我觉得，这是我们理解中国房地产市场的大背景。

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中国房市的租金价格比已经大幅低于国际水平。高增长时期这个指标不是评判房价高低的好指标，但经济下行期就是重要参考了。

再则，从2017年12月起，中国家庭部门债务开始超过了可支配收入。因此，可以这样讲，中国房价总体已在高位。

但是，中国人口基数大，只需20%的富裕人口（已经接近美国的总人口了），就可以支撑十多个大城市的房市。加之中国地区发展极不平衡，人往高处走，人口汇集效应会更强。这也支撑部分城市、部分地区的房市发展。

对具体城市和地区来说，人口净流入还是净流出，对房市具有决定性的影响。像东北，由于人口净流出，个别中心城市虽然净流入，但流入规模小，因此其房地产就很难好。

还有，2015年底到2018年，借助货币化棚改涨价去库存运动之风，大量不该涨的中小城市房地产价格非正常暴涨，今后恐怕也将失去上涨机会。

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今后中国房市将更多表现为结构性机会。

过去，经济发展伴随人口流入，因此经济增长快的地区，房价上涨也快。随着智能机器人时代到来，未来会出现大量无人工厂，一些工业城市，比如苏州、天津，GDP增长，但是人口不增长，甚至净流出，因此就可能出现，经济增长，可是房价不涨，甚至跌的可能性。

今后，优质资源集中、服务业占比高的城市的房子才有投资价值。

今后，货币因素的重要性在上升。2008年以来的两波房价快速上涨，都与货币的巨幅扩张相伴随。

极端的情况，经济崩溃，房价反而可能大涨，因为货币会大放水。例如，伊拉克2018年、2019年房价都接近翻倍，因为所有物价都在暴涨，房价涨得更厉害。

当然，以本币计价才有这样的涨幅，如果以外币、黄金计价，就没有了，甚至还下跌。委内瑞拉、卢布大幅贬值时代的俄罗斯，也都发生过类似景象。

疫情对房市的影响，有利的是，为了救经济，货币会宽松，限购限贷可能局部放松，不利的是，失业增加，可能出现断供的情况。最终结果要看疫情持续的时间而定。