一年一度的全国两会是全年经济活动的“风向标”。 5月22日上午，十三届全国人大三次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。

在这份一万余字的报告中，“民生”一词出现了21次，而对与民生息息相关的房地产工作部署有190余字的篇幅。在坚持“房住不炒”的定位下，“因城施策”再次被提及，新型城镇化建设和城镇老旧小区改造将成为今年主要的发力点，但两会前引发热议的房地产税立法及公积金制度改革问题，报告中并未提及。

重申“房住不炒”和“因城施策” 

今年的政府工作报告首次未对全年经济增速设置具体目标。李克强总理指出，这主要因为全球疫情和经贸形势不确定性很大,我国发展面临一些难以预料的影响因素。他强调，无论是保住就业民生、实现脱贫目标,还是防范化解风险,都要有经济增长支撑,稳定经济运行事关全局。

尽管经济运行面临较大压力，中央对房地产的态度依然没有变。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”在政府工作报告中，关于房地产定调的篇幅并不多。

对楼市“房住不炒”的定位，首次出现在2016年12月的中央经济工作会议中，随后多地相继出台并不断升级楼市调控政策，为近几年楼市的相对平稳发展奠定基础。

2018年，“房住不炒”出现在政府工作报告中，但2019年缺席。尽管当时报告要求“落实城市主体责任”，地方政府刺激楼市的冲动却一再涌动，广州、驻马店、宝鸡、济南、青岛、荆州等多地出台放松调控的政策。不过，这些政策多以“一日游”甚至“半日游”草草了结。

而房地产行业发展动力依然强劲。国家统计局数据显示，去年全年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%。其中，住宅投资97071亿元，较2018年增长13.9%。多地仍有房价上涨压力。

数据宝发布的《2019年320个城市房价排行榜》显示，房价大涨的城市依然是多数，去年全年涨幅超过10%的城市多达55个。海西、迪庆两城房价大涨超过30%，临沂、德宏、唐山等8个城市大涨超20%。

“因城施策”则最早出现在2015年政府工作报告，而在2016、2017年政府工作报告中则主要与去库存相关。

今年再提“因城施策”，同时未再强调地方的主体责任，被业内解读为给后续政策放松提供操作空间，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对时代财经称，这个担心不是没有道理。“因城施策确实可能会给地方政府打开一定宽松的口子，相对宽松之后，一些地方的房价可能会因控制乏力而上涨，很多地方政府还是有发展房地产的冲动。”

但诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱则认为，“因城施策”主要针对重点区域（如疫情影响较大的城市），不再是全国一刀切。但“因城施策”并不意味着政策的放松，其前提是当地房地产市场一定要平稳发展，如果出现比较强的炒作迹象或房价较快上涨的现象，该类城市仍会出台收紧政策。

盘和林指出，今年政府工作报告不提落实地方政府的主体责任，并不意味着地方政府对房价防控没有主体责任。

“目前住建部还是会约谈某些地方政府。‘因城施策’把相关政策的灵活性交给地方政府，其实也意味着把相关的主体责任交给地方政府。如果房价过高、过快上涨的话，（当地政府）还是会被追责。”

新型城镇化建设大有可为

城镇化进程无疑是房地产发展的一大动力。2019年，我国常住人口城镇化率首次超过60%。

新型城镇化建设将成为今年的投资重点之一。政府工作报告称，要加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求，新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

全国房地产商会会长顾云昌对时代财经指出，不同于棚户区改造，老旧小区的改造无需拆除重建、没有增加房屋面积，是在存量市场做文章，主要是增加和改善生活设施。“尤其我国已经步入老龄社会，加装电梯、增设老年食堂、道路整修、绿化改造等基础设施的改造很有必要，应该不会助推房价上涨。 ”

关于城镇化，报告还提出，要发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。完善便民设施,让城市更宜业宜居。 顾云昌表示，这是我国城市发展战略的重大变化。

“新型城镇化是城市化的最高阶段。城市化过程大致分三个阶段，一是农民进城，二是小城市的人进入大城市，三是逆城市化，也叫‘郊区化’。受土地制度所限，我国的逆城市化发展不明显，所以现在进入一个最高的阶段，即都市圈、都市群。现在城市户籍逐渐放开，产业、产业人口都在往大城市的发展，这样才能有国际竞争力。”

顾云昌称，城市群、都市圈会使中国的城市格局发生很大变化，产业、人口、资金、土地都在涌向大都市。不管是住宅地产，还是产业地产，这些地方的房地产发展空间都更大。

而在北京市房地产法学会副会长、首都经济贸易大学教授赵秀池看来，这或对房企的产品力提出新的要求。

“对开发商而言，宜居宜业的房地产，既要提供工业、商业、办公等产业空间，也要提供住宅居住空间；既要注意多元化房地产的匹配，实现居业联动、职住均衡，又要提高多元化房产的质量，有益于人们身心健康。新建住宅的教育、医疗等配套要齐全，旧的住宅需要升级改造，进行水电气热改造、安全加固，加装电梯、设立托老所、引入物业管理等。”

未提房地产税立法  

两会前，房地产税立法从去年的“稳步推进”变为“稳妥推进”引发热议，公积金制度改革也引起多方论辩，而这两点均未出现在政府工作报告中。

2018年、2019年政府工作报告中均提及房地产税立法问题，其中2018年为“稳妥推进房地产税立法”，2019年为“稳步推进房地产税立法”。从“稳妥”到“稳步”，一度被解读为房地产税立法工作或已有推进步骤。

5月18日，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，对此表述为“稳妥推进房地产税立法”。盘和林对时代财经分析称，当时推进立法，可能是想改变人们的预期、抑制楼市的投资行为。但房地产税要落地，有很多问题需要慎重，如存量的评估、认定等，没办法急于求成。

“目前房地产调控的压力没有原来那么大，调控的手段也比较成熟、比较多，未必一定要通过房地产税来调节楼市，所以房地产税要回归初衷，出台也要谨慎一些。”

在中国财政科学研究院研究员贾康看来，作为房地产市场长期发展中构建健康长效机制必须解决的基础性制度建设问题，房地产税并不存在法理上的硬障碍，一旦条件具备，还是应该积极地考虑推出它的立法程序。“‘稳妥推进’并不代表在本届人大任期内不考虑这项工作。”