3月19日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，发布《2019中国房地产百强企业研究报告》。根据报告，2018年，百强企业销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%。

净利润提升

报告显示，2018年百强企业收入与净利润持续增长，净利润率稳步提升。全年百强企业总资产均值为2079.1亿元，同比增长22%，营业收入均值同比增长27.3%至486.2亿元，净利润均值则同比增长28.2%至64.4亿元。

百强企业纳税总额均值达66.7亿元，同比增长22.8%，其中税金及附加均值为38.3亿元，所得税均值为28.4亿元，同比分别增长17.1%、31.5%。

百强企业销售额市场份额快速上升至58.1%，较上年提高10.6个百分点，行业集中度加速提升。

中指研究院院长莫天全表示：“16年以前百强的名单18家依然还在这个名单里面，淘汰率是82%。5年以前的数据超过了50%，有56家依然在我们的名单里面，行业变化很快。”

但我国房企的集中度依然有待提升，与美国相比，我国TOP1、TOP3、TOP10房企市场份额分别低3.9、3.3、0.8个百分点；与日本相比，我国TOP1、TOP3、TOP10、TOP20房企的市场份额分别低5.6、10.2、16.7、19.0个百分点，大型龙头房企的市场占有率存在继续提升的空间。

区域差异增强

从百强前50企业重点项目销售情况来看，一线城市在政策严控背景下，销售额占比较上年下降1.4个百分点至11.9%；二线城市占比为42.9%，较上年下降2.5个百分点；三四线城市受城镇化、棚改货币化安置等因素影响，销售额占比较2017年提升3.9个百分点至45.2%。

从区域选择来看，不同等级城市市场存在周期轮动机遇。与以往周期相比，本轮市场周期呈现出不同等级城市轮动发展的态势。

一线城市最先起步，也最先于2017年步入市场调整，预期将在本轮市场周期调整中率先回暖。

二线城市和三四线城市随后分别起步，二线城市销售增速随着调控政策收紧于2017年第二季度回落，但二线城市总量优势显著，房企仍需把握二线城市的增量市场。其中，中西部核心二线城市，如成都、重庆、武汉、郑州等，在本轮市场周期中起步较晚，短期内发展后劲较强。

三四线城市则在较为宽松市场环境下持续高位运行，于2018年第二季度出现调整趋势，叠加棚改货币化安置政策收紧和市场购房预期转向，预计2019年仍维持市场调整趋势，城市投资风险加大。

中指研究院研发中心总经理白彦军说：“对于2019年的百强企业来讲，要聚焦，特别是在投资方面要聚焦。要围绕产业和人口布局潜力城市，更重要的是要寻找最适合自己的城市。”

谨慎拿地 融资多样

百强企业的拿地态度趋于谨慎，拿地金额占销售额比重大幅下降。2018年，百强企业拿地金额占销售额比重为27.2%，同比下降19.7个百分点。

分层级来看，前10企业的比值均值下降20.4个百分点至26.3%；11~30企业的比值均值为32.8%，虽有降低但仍是均值最高的层级；31~50企业的比值均值下降幅度最大，同比减少24.9个百分点；51~100企业的比值小幅下降，但企业仍在扩张布局的进程之中，拿地金额均值有所增长。

2018年，百强企业国内信用债发行规模为2443.0亿元，同比增长138.3%，其中占比最高的公司债规模超1300亿元，占总量的54.2%，同比猛增360.9%，较2017年回暖明显；中期票据则增长10.3%至664.5亿元，占比为27.2%。在国内融资渠道依然受到严格监管的形势之下，百强企业继续在海外市场寻求有效融资，海外债发行规模同比小幅增长至1949.2亿元，增速有所回落。

传统融资渠道之外，百强企业积极对ABS等新型融资方式进行探索，发行规模明显增长，其中供应链ABS占比最高。2018年，百强企业的ABS发行规模达到1584.3亿元，同比增长104.4%，占房地产ABS发行总量的56.5%，其中供应链ABS的发行量为924.1亿元，占百强企业ABS发行总量的58.3%。

发展空间充足

未来，城镇化和人口自然增长仍将推动房地产市场进一步发展，叠加居民对居住需求的升级和城市存量住房更新，我国房地产市场中长期发展空间仍然充足，预计到2030年我国房地产市场仍然存在年均12亿平方米左右住房需求。综合考虑房地产调控政策、人口、宏观经济、土地市场供求、库存及去化周期、施工和新开工面积等因素，预计2019年我国商品房销售面积为15.9亿~16.2亿平方米。

鸿坤基金执行总裁孔盈表示“我们对今年的房地产市场信心很大，鸿坤基金的定位是做不动产领域的价值发掘和价值创造者，未来10到20年，随着城市化的发展和产业升级改造，中国的存量地产领域存在着巨大的发展机会。”

谈及近期的因城施策，莫天全说：“这是要该紧的地方要紧，该松的地方要松，我们要用好因城施策的机制，不要像以前一样全国一刀切，我们看到政府工作报告里面是要落实城市的主体作用，要让每一个地方市场的主管者负起责任来，确保房地产市场健康平稳发展的同时，促进保障性住房建设和城镇棚户区的改造，这样一些改造带来了房地产的需求，要防止大起大落。”

“我一直觉得供给和需求量方面都要下手，供给的推出对平抑房价非常有好处，集体经营性建设用地的入市，包括农村土地的流转，宅基地制度改革试点，都是在供给市场会给我们带来更多的供应。”他说。