01邓州古称“邓”或“穰”，是河南省直管市，是豫西南门户城市，国务院确定的丹江口库区区域中心城市。

    邓州市总面积2369平方公里，辖28个乡镇（街、区），邓州市户籍总人口178.72万，常住人口145.47万，其中城市人口50万左右，城镇化率达到36.62%。

    邓州在历史上曾是上郡据区和军事重镇。范仲淹名句“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”写于花洲书院，邓州也是全球华裔“邓姓”发源地；是南水北调中线工程渠首市、丹江口水库库区市；邓州先后被授予“对外开放城市”、“改革开放特别试点市”、“省级历史文化名城”、“中国校油泵之乡”、“优先发展中等城市试点市”等。

    2011年进行省直管试点，2014年正式成为省直管市。2015年12月30日邓州被国家住房和城乡建设部评为“国家园林城市”等光荣称号。2016年，邓州市被河南省规划建设为市域范围内的副中心城市。

    

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    省直管前的邓州市，为“邓县”，有河南省第一人口大县之誉。因地处南阳盆地之南，承接巍巍八百里伏牛浩浩之水，因而土地肥沃、物产丰盛，自古就是适合人群安居乐业之地。在南阳人的印象中，邓州产粮、产棉、产烟，人口众多，为南阳首屈一指的大县、强县。

    2014年正式成为省直管县级市之后，邓州似乎迎来了城市建设的蓬勃发展时期，房地产开发行业也随之顺势而为，高速推进，俨然是四线城市的典型代表。

    2017年官方统计数据，充分说明了这一点：

    2017年房地产开发住宅投资21.9亿元，比上年增长64.7%。商品房施工面积434万平方米，增长55.7%。其中，住宅376万平方米，增长58.7%。商品房竣工面积33万平方米，增长287%。其中，住宅30万平方米，增长288%。商品房销售面积176万平方米，增长83.5%。其中，住宅171万平方米，增长84.3%。商品房销售额64.6亿元，增长101%。

    纵观邓州楼市增长速度，颇有井喷之势！

    2018年，邓州市土地交易市场火爆依旧。小编查阅河南省土地交易记录，粗略统计显示，全年住宅类土地交易总计约18宗，共计成交土地约600亩，出让总金额12.7亿元。其中，2018—14地块，93亩，起拍价16695万元，被如华地产以32495万元，强势竟得；合346万元/亩，一举夺得邓州市“地王”！

    

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    拿到一份邓州楼市11月份房价地图，乍一接触，颇感狐疑，有几个看不懂：

    第一，楼盘多的让人看不懂。与城区人口据说有150万上下的南阳市中心城区相比，区区50万左右人口规模的邓州市区，其在建在售的楼盘达到30多个，而且尚有5～6个新项目，即将面世。

    第二，房价错落之大让人看不懂。邓州楼市房价，高低贵贱差别之大，出人意料。同样在城区中心，既有3000+的产品，也有均价7000+的产品，其间4000+、5000+、6000+的产品，均可以找到，而某项目甚至已经有10000+出现。

    第三，域外大牌、本土实力房企扎堆邓州，有点让人看不懂。据了解，邓州俨然是房地产开发企业进驻布局的一片热土——除了近两年抢滩邓州的建业、碧桂园、蓝城外，南阳本土实力房企在邓州深耕已久。如宛西制药旗下的财富置业，已经在邓州十余年，其成功运作的财富世家、财富家天下等4个品质项目，已经成为邓州楼盘的代表性产品。而东正置业更是在邓州实现了快速发展，止目前，其在邓州已经运作的项目达到6个。

    

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    邓州，作为典型的房地产四线城市，南阳唯一的省直管县级市，其楼市的表现自有其特立独行的一面。仔细梳理，反复调研之后，小编发现其背后的规律与必然。

    其一，人口基数大。邓州目前官方统计人数为178万左右，占据南阳13个县市区首位。城区人口50多万，已经是一个典型的中等城市规模，这些无疑构成邓州房地产行业发展的基础。

    其二，邓州是人口大市，也是劳务输出大市，也因此是外出返乡置业群体大市。某种程度上，这一部分购房者是邓州楼市的重要支撑！

    其三，2014年开始实现省直管的邓州市，其城市基础建设和房地产开发等方面的历史欠债较多，因此有补偿性增长趋势。

    其四，四线邓州，在楼市起伏变化的滞后性表现，也是楼市2018异常火爆的因素之一。

    以下为邓州市12月份楼盘价格情况：

    展望2019年的邓州楼市，以30多个楼盘的较大存量，加上即将陆续面世的新增项目，如此巨量房产，其去化速度将会如何？

    前景堪忧！