（河南楼市网数据研究中心绘制）

    + 从上面表中可以看出，邓州市自2012年以来，整体数据都在稳步增长，房价整体上行；

    + 2017年邓州市商品房销售面积176万平方米，增长83.5%；其中住宅171万平方米，增长84.3%。商品房销售额64.6亿元，增长101%；商品房共销售约5500套房源（含住宅、商业），达到历年之最，比2016年的4870套增加12.9%。无论是销售面积、金额、套数等均达到历史最高；

    + 目前施工进度缓慢仍是邓州房地产市场的软肋，竣工面积与施工面积相差甚大，工期问题仍是购房者关注的重中之重。

    2、行政监管得力，经济发展良好，人口红利，房地产市场得以健康稳步发展

    + 邓州市通过土地放量，严控小产权、规范行业发展、健全相关制度等行政手段，整体市场呈现一片“和谐”景象，这也正是房地产市场得以健康有序发展的前提条件；

    + 邓州市北扩东移的城市规划理念，必将导致市场的细分、高速发展，但亦有可能出现房地产市场两级分化现象，临湍河和北京大道两侧房地产市场会先一步、进一步出现繁荣；

    + 邓州市良好的经济发展，每年近25000人，6000个家庭的城镇人口转换，为房地产发展提供了充足的目标客户群体。

    3、购房构成以刚性需求为主、改善需求为辅

    + 邓州市一二产业，大多围绕农业，仍是一个农业大县；

    + 邓州市从购买人群来看，主要以外出务工回乡人员、行政企事业单位员工、自由经营业主；大多数为乡镇居民在市区首次购房置业、年轻人群首次购房置业；

    + 改善型客户为了孩子、教育、养老等因素改变现有居住条件，使自己的生活环境更加美好及改善性需求；目前邓州受人口基数的影响，刚性需求一些保持强劲态势，改善性需求会逐渐减弱；

    + 投资性需求在邓州表现不是很强烈，特别在住房方面。但在小面积住房、商业等具有投资潜力易于出手的房源，也存在一部分投资客户及投资性需求。

    4、房地产住宅占主流，商业街及专业市场初现，并形成一定的影响力

    + 目前邓州房地产市场主要以平民化、面积适中的普通住宅为主，基本上不存在别墅、度假村等高档住宅；

    + 根据邓州实际发展情况和意向购买人群经济收入等因素的配比来看，今后一段时间内普通住宅仍然是个趋势，将长期占据主流地位；

    + 随着湍北新区地块的推出及发展，洋房、别墅等物业形态将逐步登上舞台，并逐渐成为邓州房地产市场的翘楚；

    + 商铺仍未社区底商为主，专业市场及商业街初现雏形，并形成了一定的影响力。

    5、品牌化、品质化房地产项目占据市场主导地位

    + 随着房地产市场的发展，消费者将更加理性，以更加挑剔的眼光来审视和选择楼盘；

    + 前期财富置业为代表的品牌化运营，实现口碑、效益双丰收；

    + 随着建业等一线品牌的入驻，将成为行业标杆，促使邓州房地产市场更加规范及良性发展；以财富楼盘、鸿杰第一城等项目为代表的品质楼盘、社区生活将成市场主流。现在人们购房以从原先最根本的居住要求发展到今天注重居住的舒适度；

    + 建筑体量也从原先的一栋楼发展到现在基本均已20万平方以上。这也是一个城市发展的必然趋势，也是经济发展的结果和房地产市场健康有序发展的产物。单体大盘成为一种发展趋势和必然。

    6、楼盘集中放量，竞争激烈，系统全面、整合推广将成为必然趋势

    + 随着城中村改造项目的逐个出现，结转、新增、经适房、保障房等集中放量。新的地块拍卖新楼盘层出不穷，一线品牌开发商入驻，大体量、大手笔、大规划，加之集中放量，客户可比性和可选择性增强；

    + 邓州市多次出现众多楼盘同期入市情况，且存在同质、同地段、同规划等竞争；

    + 目前众多楼盘停留在对项目、产品宣传的初级阶段，也不排除注重营销手段的花哨、不着边际的新概念、过于装饰的宣传途径等；

    + 注重产品开发和品质建设，注重销售服务、后期服务，合规合法楼盘，注重策划整合将成为一种趋势。

    7、产品结构丰富、投资产品不断出现，商业地产逐步走上舞台

    + 客户挑剔的眼光加快了产品的推陈出新进程，买房不再只是解决基本的居住需求。小户型、精装小户型、子母房、阳光房等产品的出现，使住宅多样化得以丰富；

    + 邓州市随着湍北新区及大品牌开发商入驻，新的产品形态将逐渐凸显；

    + 邓州市住宅项目的搏杀，给专业市场、商业街等提供了多种可能和平台；

    + 根据城市化进程及经济发展的规律，城市综合体及大型专业市场的出现，是一个城市发展的必然趋势，也是一个城市发展成熟的标志。

    8、展现的直观市场现象

    1、注重品牌，设施齐全、配套完善的大盘占市场主导地位；

    2、购房者意向明确，专业理性，不再盲目；

    3、开发商实力，工程进度成为项目去化，甚至存亡的关键。

    楼市观点：

    + 相比以往重视户型面积、小区内部配套等满足基本居住需求的简单建筑。从关注产品价格、形式到关注产品品质、内容。

    + 在这样的房地产市场环境下，重视社区（楼盘）综合价值的“品质时代”已经到来。

    + “品质时代”体现的是人的生活需求，是以“品质就是生命”作为房地产市场运作的最高境界；

    + 提倡房地产企业进行理性开发，必须贴近市场、贴近消费者、贴近价值实体；

    + 提倡产品应充分体现以人为本的原则，与城市空间保持协调和完整；

    + 体现个性化、人性化、科技化、安全、舒适，以及要有人文主张和艺术气质；

    + 同时也对消费者提出倡议，倡导理性的消费意识、理智地认识市场，以满足适宜自己生活以及改善生活需求的居住品质。

    + 注重品牌，证件齐全，设施齐全、配套完善的大盘占市场主导地位；购房者意向明确，专业理性，不再盲目；开发商实力与工程进度成为项目去化，甚至存亡的关键。