邓州楼市网讯：在国人的观念里，孩子的教育问题大过天，苦了谁也不能苦了孩子，必须尽自己较大的能力给孩子较好的。户口与房产证的关系，显得尤为重要，孩子上学需要有服务范围内的房产证和对应区域的户口。也正因为如此，不少家长花高价买学位房和教育地产。结果查询得知房子没手续，办不了房产证，落不了户，孩子上学遭遇麻烦。

    小邓了解到，大多住户买房时，都没太在意房子是否有房产证，只是高兴买到了房。房子买到后，办不了房产证，落不了户，孩子上学遭遇麻烦，住户这才着了急。那么市民在购买商品房时，到底应该注意些啥，才能规避诸多不必要的损失和麻烦？

    对此，小邓采访了业内资深人士。

    购买期房，要核实房屋证件

    业内资深人士说，一些市民购买商品房时，会选择购买期房，主要原因是期房比现房稍微便宜些。

    业内资深人士说，购买商品房，首先要看该开发商是否有“五证”。通常所说的“五证”是指《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建设工程开工许可证》和《商品房预售许可证》。一般来说如果没有前面四个证，《商品房预售许可证》就办不下来。

    如果该开发商具有《商品房预售许可证》，市民就需要到相关发证机构核实其真假。如预售许可证没有问题，市民还需核实自己所卖楼号是否包含在预售许可范围内。比如，预售许可的范围只有1号楼，而市民所买的是2号楼，就不在其预售范围。 “如果预售许可证没有什么问题，市民就可同开发商签订《商品房买卖预售合同》。合同签订后，买卖双方需到当地房产管理部门进行房产合同网上备案。网上备案登记很重要，事关房屋交易双方的权益，登记后才算合法合规。”业内资深人士说，另外，由于买期房距离入住还有一段较长的时间，在这段时间里，市民应经常与卖房者联系，或经常到施工现场去看看，了解该房产项目的工程进度，开发商是否能顺利交房。如果不能按时交房，市民应当按合同规定索赔。

    购房现房，要查看房屋登记

    对于购买现房的市民，该负责人说，市民必须清楚一个概念，现房不仅仅是商品房已建好，而且必须有“五证”和当地住建部门验收合格并登记备案的《建筑工程竣工验收备案表》《规划认可证》《房屋初始登记证》，这样才是合法合规的现房。

    业内资深人士说，“五证”是证明房屋的土地规划销售都是合法合规的前提条件。而《建筑工程竣工验收备案表》则是对房屋建筑竣工验收合格的证明，证明房屋质量过关。《规划认可证》则是对房屋竣工后符合城市规划的认可，不同于《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》，比如规划许可建设的是6层，结果开发商建成了12层，就不能获得《规划认可证》，没有这个证就不能办房产证。此外，如果上述证件都齐全，市民还需查看开放小区《房屋初始登记证》，看开发商是否已将整个小区的房屋办理了房屋初始登记，有没有包含自己所卖的房屋。《房屋初始登记证》也是事关房产证办理的具体环节，没有房屋初始登记则影响市民是否能拿到房产证。

    “往常一些市民说房子买了四五年，却迟迟拿不到房产证，其大部分是因为买房不注意，忽视了《规划认可证》和《房屋初始登记证》。开发商都没这两个证，更何谈办房产证。”业内资深人士说。

    签订合同，要查看具体条款

    市民在签订购房合同前，需认真查看合同的具体条款，通过选择或补充相应的条款，来维护自身的合法权益。

    业内资深人士说，买卖双方的购房合同必须依照中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家工商行政管理总局制定的合同范本进行，并报地方房产管理部门进行网上登记备案。该合同范本说明规定，签订合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。同时，出卖人应该就合同的重大事项，对买受人尽到提示任务。买受人应该审慎签订合同，在签订合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。

    “一些市民买房，只图高兴买到了房。而房子买了后，房产证却迟迟办不下来，购房合同内也没有明确说明，自己的权益得不到维护。因此，签订购房合同，要用合同条款来维权。”业内资深人士说，国家制定的商品房买卖合同范本对买房的一些具体条款规定的很细，比如购房合同签订后，出卖人多少个工作日到主管部门进行合同网上备案，还有市民关心的何时交房、交房后何时办证等。

    市民如在签订合同时不懂，可咨询当地房产管理部门或请专业的法律工作者帮助其对合同进行审查，并根据实际情况对具体的合同条框进行选择、补充等，如发生交不了房或者拿不到房产证等情况，可以按照合同规定维权。