《中国国土资源报》9月14日刊登了崔永林《房价为何居高不下》一文，9月21日刊登了徐寿松《土地紧缩不会导致房价反弹——宏观调控下的房地产走势分析》一文。两文都在共同为土地招拍挂出让制度土使土地价格的高涨而引起的房价增长寻找开脱罪名的理由，其理由之荒谬让人忍无可忍，仅套用徐文中的论点方式提出一些不同意见。

    一个基本的经济学原理：供求关系决定价格

    文章的题目为《土地紧缩不会导致房价反弹》首先就违背了供求关系决定价格的最基本经济学原理。崔永林承认这一经济学的理论，但用中国的房地产市场是买方市场来否定中国的房地产市场中的房价是由供求关系所决定的。假定中国的房地产市场还是开发商一统天下的卖方市场，又何须进行宏观调控压缩房地产的投资呢？又何须讨论购买力鸿沟与空置呢？岂不无法自圆其说。

    真正非市场化的是土地供给制度的垄断，土地成为市场中的唯一卖方市场，也因此才大量的出现供求关系不平衡的情况下的土地价格飞涨，土地价格的飞涨恰恰证明了市场中的供求关系在决定价格。当需求不变或需求增加时，供给的减少必然导致价格的上涨(少量土地的流拍均因为底价太高的原因)。土地供给的紧缩不但必然导致土地价格的上涨，同时也必然导致房价的上涨。中国的房价自1998年住房制度改革之后，从未出现过下降的现象，自然也就谈不上房价的反弹，而只能是一路上涨了。不改变土地供求关系的平衡和房屋供求关系的平衡，是不可能出现市场条件下的房价下跌的。如果说政府强制性的限制或取消了购房消费信贷去抑制消费需求，或加大税收抑制需求，则不是市场经济条件下的讨论范围了。

    到目前为止尚无法知道土地的紧缩政策会延续到多长时间，但一个违背基本经济学原理的命题是无法成立的。如果命题的基点都是经不起推敲的，用文章的理由去支撑一个错误的命题，这些理由也一定是荒谬的。

    一个别有用心的观点：高地价不会引起高房价

    扣除供求关系对价格的影响因素之外，生产成本决定着生产价格也是经济学的基本原理。土地作为房屋生产成本中的重要组成部分(大部分项目的土地成本占到全部生产成本的40—70%)。当土地的价格高涨时，房屋的生产成本必然会大大增加，并推动房价的上涨。问题是现实的市场中土地紧缩政策既造成了供求关系不平衡中的价格上涨又造成了生产成本提高中的价格上涨，很难分清楚两种不同作用力下的上涨责任。

    一、上半年土地招拍挂价格的涨幅已远远超过了房价的增幅，从国土资源部公布的数字(资源报8月12日)可以看出，上半年土地评均价格增长了11.3%，高于全国平均房价增长10.3%的水平，仅占全部土地出让面积28.78%土地，收到的土地出让价款占全部收入的61.6%，招拍挂的土地价格是协议出让土地价格的4—6倍。可见如果上半年没有约70%协议出让的土地拉低了土地价格的增幅，招拍挂土地的增幅不是按百分比增长而是按倍数关系增长的。当8月31日之后取消了协议出让，明年此时就会明显的看出土地价格的增幅对房价摊高的破坏性作用了。相对于房价的增长，在房屋建安成本变化不大时，可以最简单的用土地在房价中不断升高的所占比例，就可证明今天的高房价重点在于土地价格的提高，土地不是太便宜了而是太贵了。北京的CBD土地拍卖中平均每楼面价7000多元，如房屋销售价格为12000元/平方米，土地价格仍超过了60%。真正便宜的土地是政府从农民手中征用时的价格，而经过政府的招拍挂到开发商手中的土地价格已经成倍增长了，这成倍增长的土地价格一定会从房价上转移到消费者身上。

    统计数字证明：土地紧缩情况，土地价格的增幅大于房价的增幅(招拍挂也是土地紧缩的因素)，并在终止土地协议出让之后，会形成土地价格的更高增幅。

    二、文章中荒谬的认为，大量的土地是几年前用协议出让方式取得的相对低成本的土地，因此房价的增高与高地价无关，而是因为开发商的利润提高了，简直是白天说梦话。当我们在资本市场中购买股票时，由于购买的时间不同，因此购入股票的价格不同，但当股票价格上升时同时卖出股票时，谁会问你购买股票时的购入价或利润率，当然是按同一个市场价格卖出了。决不会有人因为购入低价会死守一个利润率按低于市场股票的价格卖出股票，岂不是在教人当傻瓜。

    发了财的地产商应该感谢招拍挂的土地供给政策，让新供给市场的土地价格暴涨(等于提高了股票的价格)，自然让过去用低价取得土地的开发商不盖房子再卖土地也会获得极高的利润率。

    高地价的另一个作用是让发展商只能生产更多的高价位产品，由于土地成本的提高，占压了大量的资金，为降低市场风险和提高收益，必然使开发商要研究和开发更高档的产品，以提高产品的物有所值的销售价格。当我国使用统计中的平均房价时，就一定会在高价产品增加、低价商品减少时提高了平均价格的水平，让平均房价增幅加大。虽然几年前政府的官员就在提出市场产品结构的失衡问题，希望市场向中低收入家庭购房产品转移，但招拍挂政策以价高者得的方式，不断的提高土地的价格，实际在自我否定了市场的产品结构调节能力。如北京的大兴县土地在价高者得的引导下从4.5亿元增长到9.05亿元翻了一倍多，成本的成倍增加又如何会生产低价位产品呢？又如何进行产品结构的调整呢？又如何不使平均房价升高呢？

    土地价格增长的作用是在改变社会的预期，这种预期首先反映在房价的接受程度上。当消费者从土地价格中得到的是土地价格不断上涨并成倍增长的信息时，一定会按新的土地价格计算房价的增长，也一定会加大或提前实现购房的意愿，因为他们相信未来预期房价是增长的，早买会便宜点，房子升值会财产多点，并且消费者永远不会也不想知道哪个开发商的土地成本的高低。这种消费带动的购买需求对房价的推动作用也许大于实际土地价格增长的成本，但其根源在于土地价格的增长。统计数据显示：房价高增长的地区恰恰是土地价格高增长的地区，如杭州、上海、天津等地。虽然招拍挂供给的土地尚为少数，向其传导的价格信息及其对预期的改变，让所有的土地都升值，成为高价土地，高地价正是此一轮房价高涨的祸根。

    一个实在的信息：土地供给量小于实际需求

    文章认为国家宏观调控的土地紧缩政策是从今年5月开始，此前市场中还有大量的土地存量，实际上土地的紧缩政策是从2002年7月18日土地招拍挂制度的执行之日起，土地的紧缩就开始了。统计数字虽然没有显示协议出让时每年的土地供给情况，但用去年8月和今年8月的土地购置面积数及增长率可以明显看出去年8月的土地购置增长是47.2%，而今年8月在房地产实际投资增长28.8%的情况下，土地购置面积仅增长了6%，增幅比去年同期下降了41.2%。去年的增长是在11号令的逼迫下，加速了“历史遗留”问题的处理，加速了土地的储备情况，而今年除宏观调控之外限制了协议出让也是土地储备减少的重要原因，而两者合力形成的土地紧缩，必然使土地的供给量小于实际的需求。

    首先存量不等于供给量，在国房景气指数的统计公布中，我们可以明确的看到两个不同的统计数字。一个是土地购置的面积，一个是土地开发的面积，土地开发的面积约为土地购置面积的40—50%，也就是说存量的土地中至少有一半以上是尚未完成开发和不能变成实际供给量的土地，包括大量用毛地形式进行招拍挂的土地都不能直接用于生产。北京最近挂牌的京棉厂的土地标书中规定要至少一年半之后才能完全提供拆迁后的土地供给开发商。因此决不能简单从已经购置的土地数量去计算供给量，尤其不能用尚未开发的土地量作为闲置看待。有些土地已在拆迁、有的正在等待规划的审批、有的在设计、有的在进行市政建设，土地尚未完成开发又如何形成供给呢？

    什么是实际需求量？如果倒着计算，那么最实际的就是消费需求，即每年实际的购买量。假定从商品房的角度看(不计非商品的建设用地)，每年全国约2.5亿平方米，加上自用的商品房(经营性)约3.2亿平方米。每年的竣工量约为开工量的不足三分之一，则开工量约为12亿平方米，按土地的利用容积率平均为1.5计算(北京为平均1：1.9)，约需8000万平方米土地(含道路、市政、绿化)。每年进行开发的土地和购置待开发的土地也应是当年实际可以建设的土地的三倍，而近几年土地购置量的总量仅为3000万平方米，远远无法满足实际的需求量。即使北京招拍挂的熟地，做一个好的规划设计大约也要一年的时间才能开工建设，土地的存量和实际需求量不是1：1的关系。

    当世界石油价格暴涨时，尽管欧佩克不断的加大生产量，并实际公布的日生产量远远大于日消费量的信息时，价格仍在上涨。一个简单的道理是供给量与需求量之间还有一个战略储备和从原油变成可用油的生产周期，这就改变了存量与供给量的直接对应关系。我国的土地供给情况也是同样，当土地的价格不断上升，土地的供给不断减少和紧缩时，就产生了两种对存量的处理情况。其一是土地供给不足的预期，让发展商加大了土地的储备能力(如同石油战略储备)，手中虽有大量土地的企业仍在招拍挂的市场中疯抢土地，如天津的顺驰、北京的首创，加剧了土地实际供给的不足；二是土地价格的快速上涨，让开发商放慢了开发的速度、放慢了产品向市场投入的速度，因为时间会增加利润，土地的招拍挂让土地价格的提升为原低成本土地发“补贴”，可以在放慢中增加收益。

    土地紧缩的一刀切政策并没有放开对普通商品房建设用地限制，而是从根本上切断了政府土地供给的能力和用低价土地调节市场土地与房屋价格的能力。统计