第一个问题，目前我们国家关于房地产的一些最新政策。2月5号央行进一步下调了人民币存款的准备金率，下调了0.5个百分点。各个新闻媒体对这个问题都有了大量的报道，因为这的确对我们国家的整个经济，包括房地产经济是一个利好的消息。我们都知道在刚刚过去的2014年，中国经济确实面临着比较大的下行压力，整个经济增长速度降到了7.4%，在这种情况下，我们国家到底采取什么样的一些政策来应对经济的一个下行就变得非常重要，所以在今年新年伊始，我们注意到央行已经采取了一个相对宽松的货币政策，人民币存款准备金率下调了0.5个百分点，据测算，这将释放约6000亿左右的流动资金，毫无疑问，这些资金注入市场以后，会对整个经济带来一些好处，同时对整个房地产行业来说，也肯定会带来一些好处。
就目前而言，整个房地产经济我个人感觉存在着不少问题，很多企业面临资金紧张的压力，尤其是通过银行这个渠道来源的资金变得紧张，所以在这种情况之下，央行下调人民币存款的准备金率0.5个百分点。释放这么多流动资金，从两个方面可能对我们国家房地产市场产生积极的影响，一方面这些流动资金进入市场以后毫无疑问会提升整个国民经济增长速度，至少能让国民经济的增长速度稳下来，这对房地产来说肯定是一个利好消息。另一方面对房地产自身而言是直接的利好消息，在释放的6000亿流动资金里边，会有一部分通过各种渠道进入到房地产市场，这对整个市场上购买力的提升、楼盘的去库存化，都会起到一定的作用。
第二个问题，从2013、2014年末的中央经济工作会议上，国家对房地产几乎是只字不提，或者说是，一个又一个频繁针对房地产的政策在淡化，几乎不提房地产调控问题。因此在这种情况之下，中央的高层对我们国家房地产是一种什么样的看法，政策未来的走向到底怎么样，很多人都期待答案，但高层一直都隐而不发。在1月21日达沃斯论坛上我们国务院总理李克强讲到中国房地产的时候终于发声了，这被很多人解读为将指引我们国家未来房地产产业的发展方向在政策层面上长期内的一个基本依据。
会议上，李克强总理被问到中国房地产问题的时候，他谈了三层意思。第一，从短期内看，中国的房地产从投资、销量上出现一定的波动是正常的；第二，李克强总理讲到中国的现代化必然要伴随着城镇化的进程，在城镇化过程中，我们有很多刚性需求，从这种刚性需求的未来看是一种长期的。第三，他讲到对政府而言，主要任务是要做好保障性住房，解决中低收入，尤其是低收入老百姓的家庭居住问题。
接下来就这三个方面给大家简单做一下分析。第一，房地产市场经过多年的发展，在进入到2013下半年，尤其是2014年，在全国范围内，包括南阳、邓州在座的各位都能感觉到市场的确有所波动，甚至有些市场出现了下滑，包括房地产的投资、房地产的销售面积、销售金额等。怎样看待这个问题？是长期还是短期的问题？总理说的非常清楚，这是短期内的一个问题，对于市场而言，房地产市场发展了这么多年，出现这种短期的波动、短期的调整也是正常的。冯仑曾经说过，我国房地产已经快速发展了十多年，现在城市化的水平已经超过了50％，人均居住面积超过了30％。在这样的情况之下，如果还幻想中国的房地产市场还像过去那么快速发展，房价还飞快的飙升，那是不现实的。我们知道经过这十多年的发展，一些城市的库存的确在慢慢增加，尤其是三四线城市，包括我们南阳、邓州。 所以在短期内，库存积累到一定程度之后，一定会有一个去库存化的过程，通过去库存化来改变市场上的供求关系，使房地产市场重新回到一个正常的轨道上来。所以总理说在短期内出现这种波动是正常的，这是任何一个国家在房地产发展的过程中都必须面对的问题。
在某种意义上说，从中央政府的最高层面告诉我们未来楼市的一个发展方向。截止到2014年我们国家整个房地产市场发展的过程中城镇化也在快速的推进，城镇化率已经超过50％。但是这样一个进程远远没有结束。据研究表明，当一个国家城市里面的人口超过了75％，接近于80％，在这种情况下，房地产业的发展才会逐渐慢下来，房价上涨的势头也会逐渐慢下来，毫无疑问，我们国家离这个地方还相差很远，因为我们刚刚突破了50％，我们还有20％多的人还要离开农村进入城市。所以从这样一个意义上讲，总理说，在中国现代化的过程中必然要伴随着城镇化，更多的人离开农村进入城市，城市里的人也会有第二次、第三次的改善型需求，这对于房地产市场的需求是刚性的，而这是长期的。前两个方面，总理一个讲的是短期，一个讲的是长期。短期会出现一些问题是正常的，长期之内这样的一个利好消息也是存在的。这两个方面做个比较，我们就能看到国家未来房地产市场的一个基本情况大概是一种什么样的状况。
总理讲的第三层意思是关于保障性住房，在这个过程当中，政府和市场层面要做的事情越来越清晰。自从习近平担任我们国家的总书记以后，这个事情就变得更加清晰。习近平刚刚担任我们党的总书记不久，中央政治局有一个以房地产为中心的集体学习。集体学习的内容主要是针对我们国家在整个经济、社会、文化等发展过程中的重大问题，并且通过这种集体学习形成一个统一的意见。在习近平之前，是没有把房地产专门作为一个学习对象的，在这个过程中，形成了明确的结论，关于市场和政府之间的分工问题。政府管保障房，市场管商品房。这是我想谈的第一个问题，也就我们国家最近与房地产密切相关的一些政策。一个是我们国家金融政策调整，直接或间接的有利于房地产业的发展。另一个问题就是关于李克强总理的解析，这是两年来我们国家高层对房地产行业第一次的发声。我希望在座各位能保持定力，对房地产业的未来抱有信心。
接下来第二个大问题，我们国家经济的新常态跟房地产业的新常态。新常态是2014年我们国家经济的关键词，我们要做到认识新常态、适应新常态、引领新常态。习总书记提出关于经济新常态的问题是在我们河南提出的，2014年全国都在搞群众路线的一个教育实践活动，兰考是习近平抓的一个点，去年五月份他在指导兰考县群众路线教育实践活动中，第一次提中国经济，现代经济进入到新常态的阶段。在七月底，习总书记在会见中国共产党党外人士又一次提到中国经济进入到新常态阶段。新常态有什么特征？怎样适应新常态？他没做深入的阐述。去年11月18日北京召开的APEC会上有个非常重要的环节，APEC工商领导人的峰会习总书记应邀出席发表讲话，习总书记详细全面深刻的阐述到底什么是中国经济的新常态。新常态与之前的老常态、旧常态有何区别，我们要有清醒的认识，这是我们国家房地产行业发展的一个大背景。只有认清这些东西，在这样一个大背景下才能做出适应性的调整和相应的科学决策。
有一种阐述，我们国家进入到新常态后，被认为所谓的“三期叠加”。第一，经济增长的换挡期；第二，结构调整的阵痛期；第三，前期刺激政策的消化期。这三个阶段刚好叠加一起，处在一个同样的节点。这就决定我们国家的经济进入到新常态，也是我们国家经济进入新常态的一个特点。
第一，讲经济增长的换挡期，中国经济体制改革以后，中国整个经济增长进入到一个快车道。在相当多的年份以两位数的速度增长，但进入到2010年后经济增长在滑坡，到2014年只有7.4％，有人预计再过两年会低于7％。所以是经济增长的换挡期，我们再保持之前两位数的增长速度从长期来看已经不可能了，虽然增长速度降下来了，但是我们经济增长的规模仍然非常大。李克强总理在达沃斯论坛上讲到，在60万亿的一个基础上，我们增长7％，这样一个净的GDP总量就相当于五年前我们增加10％所增加的GDP总量。这是我所讲的第一个方面就是经济增长的换挡期。
第二，讲结构调整的阵痛期，目前我们国家存在产能过剩问题，在生产过程存在严重的资源消耗，环境污染等方面的问题。靠传统模式发展经济带动GDP增加是不现实的。在这种情况下中国的经济结构必须要调整。要消化落后产能，要进一步改变资源消耗多，环境污染越来越严重的局面。
第三，前期刺激的消化期，包括我们熟知的4万亿刺激政策，这个的确带来了经济的暂时繁荣。但是刺激政策过段时间后就会马上失效。新一届的政府上任以来，不仅没有出台新的刺激政策，反而是温和的消化前期的刺激政策。这三期叠加放在一起就告诉我们中国的经济目前确实在转型。在这样一个新常态情况下，房地产业自然会进入到一个新常态。
去年我接受央视二套采访时提出一些关于新常态的观点，我们整个国民经济进入到新常态，作为国民经济的重要组成部分，作为国民经济的支柱产业，房地产业也要进入到新常态，房地产业受到中国经济转型的冲击比其他更大。在这样的情况下我们一定要认识、适应、引领新常态。
有人曾经讲我们国家整个房地产行业在唱两首歌，一首叫《吻别》，一首叫《牵手》，吻别高速发展的黄金十年；牵手中高速发展的白银十年。房地产经济与国民经济之间到底是什么关系？按照正常的逻辑，房地
关注微信扫一扫，有更多惊喜哟!
关注微薄