当2009年12月拉开序幕的时候，它也在同时宣告着2009年的即将结束。对房地产业来说，这无疑是跌荡起伏的一年，无数的业界专家说到今年的中国楼市，都不约而同地说：“始料未及。”从史无前例的冰冻期到史无前例地火爆期，从一致的看空到看不到头的涨势……2009年，楼市带给人们的，除了惊讶，还是惊讶。故事总是在不经意间发生戏剧性的变化。

    2009年5月，冷清了一年多的土地市场也跟随楼市爆发出一波井喷行情。各地地王轮番上阵，甚至有的地王才做了不到一天，就被新来者取代。一边是跑马圈地，另一边则是排队上市。然而，当开发商在资本市场这片沃土驰骋的时候，金秋时节，楼市却尚未结出累累硕果。伴随着成交量的滞涨，各种优惠政策即将在年底到期，楼市脆弱的神经再次绷紧。

    2009年的中国楼市到底发生了什么？南阳楼市又是怎样一个场景。吹响2009年中国楼市集结号的各项优惠政策，会不会在明年年初彻底消失？2010年中国楼市将何去何从？

    带着这些疑问与困惑，南阳楼市网记者特地走访了南阳房地产商会副秘书长、万家园房地产有限公司副总裁于杭先生，听取了他的一些看法。

    09年中国楼市一言难尽，一波三折 南阳市场滞后明显

    2009年中国楼市的发展轨迹让所有人都大跌眼镜。国家统计局的最新数据显示，1-10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%。其中，商品住宅销售面积增长50.1%；商品房销售额31529亿元，同比增长79.2%。其中，商品住宅销售额增长84.3%。于杭总结道，“从宏观上来说，年初之时整个市场扑朔迷离，不知何去何从；然后是五月到六月的渐渐回暖；最后是剩下两个季度的昂扬向上。年初时候楼市发展方向很不明朗，许多开发商资金链十分困难，然后‘国家队’出手救市让整个市场能够得到喘息的机会。随着税费减免、七折利率等一系列的房地产消费优惠政策的接连推出让整个中国楼市在六、七月有了强劲的回暖的趋势，部分一线城市一周内的房价差额竟然高达2000-3000元。这不但让消费者始料未及，也让大多数开发企业同样不曾料想。但在后两个季度情况变化的就更快了，‘金九银十’的虚晃一枪以及市场观望情绪的再此抬头都让2010年的中国楼市充满了未知数。如果用八个字来概括今年的中国房地产市场的话就是：一言难尽，一波三折。”

    于杭还介绍到，“具体到南阳地区来说，整体吻合一波三折的情况下，又有新的特点。南阳作为三线内陆市场，在符合全国一波三折的曲线图中特点的情况下，又有明显的滞后，相对来说暖的慢、冷的晚。”南阳市房管局提供的我市1-10月份商品住宅的成交数据显示，我市商品房住宅部分均价已经从2月份的最低点攀升至11月份的高位运行，增幅明显。但是住宅市场整个第二季度和第三季度的价格涨幅并非线性上涨，而是在2500元/平米到3000元/平米的价格区间大幅波动，不过成交量的缓步攀升也让消费者普遍存在的买涨不买跌的购房心理暴露无疑。

    南阳房地产行业苦练内功 亮点频闪

    就当全国楼市经历了波澜壮阔的一年之时，南阳这个内陆三线城市的房地产市场也并非乏善可陈。“今年南阳的房地产市场跟往年相比出现了很多的亮点，而这些亮点也对南阳房地产业今后的发展方向提供了许多值得借鉴的地方。”于杭认为，“亮点主要体现在本土企业苦练内功，项目营销方式也更加灵活，城中村改造开始提速，规范化开发成行业共识。”

    首先，在08年经济危机冲击下，房地产行业在09年勤炼内功。整体看来，由于新开盘项目比较少，楼盘品质有所提升，比如说景观规划、户型设计、物业服务等各方面都引进了许多发达地区的先进理念。并且各开发企业也越来越重视合同契约、品牌形象以及企业文化等软实力的增强。

    其次是，我市楼盘品质明显提升，节能减排工作有很大加强。在省、市建委监督下，楼盘普遍采用各种节能材质。比如外墙保温、地源空调、双层真空玻璃、专用的饮用水管道等硬件配套都让建筑的节能标准上步步攀升。按照新的要求，2009年新建的楼盘在建筑节能标准上达到60%。以前一年一平方需要支付一度电，现在只要0.6度电就可实现，大大的降低了住宅的维护和使用成本。

    第三是我市房地产项目的营销方式更加多样化。随着我市房地产市场规模的不断扩大，整个开发建设队伍也不断扩编，一些发达地区的营销团队、代理公司更是全面涌入。而市场的活跃程度也随着这些新人们的到来而热闹非凡，你方唱罢我登场的局面也为整个市场的复苏添了一把火。像名门华府项目的明星牌、万家园的品质牌、明伦地产的趋势牌等等不同侧重点、不同营销理念的脚力也不停的在南阳这个舞台上演。

    第四是2007年年底启动的城中村改造项目，经过2008年的蓄势待发，在2009年明显提速。这主要得益于新一届市委市政府对城中村改造政策的放宽，经过2008年南阳房地产市场总的一个积累得以实现。像东华新村、都市春天、明淯新城等城中村改造项目的快速推进都证明了这一点。

    第五是开发流程日趋规范。各房地产项目不仅在工程中加强了外观环境建设，来提升楼盘品质。而且开发流程的逐步规范也成了南阳整个房地产开发企业们的共识。做到从建设到销售以至后期管理都严格按照建设部规定执行，不具备商品房预售许可证的不予以销售；不办理备案不交房；不签订物业管理合同不托管，这三点是非常重要的。

    政府部门多管齐抓推动房地产业健康发展 筑巢引凤硕果累累

    于杭还介绍说，2009年南阳楼市的另一个重要变化就是政府在行业发展中的地位有了显著的提升。“由于受2008年金融风暴的影响，开发企业在年初的时候压力比较大，因此各环节比较低调，有的都很少抛头露面。但政府相关职能部门并没有袖手旁观，由南阳市政府发起的春季房展会是十年来南阳首届由政府举办的春季房展会，对于拉动09年楼市回暖起到了积极的作用，虽然其当时的成交量并不明显，但政府推动房产行业稳步发展的决心鼓舞了许多开发企业和消费者的信心。”

    另一方面南阳市房管局在网上开通了局长信箱，回答网友们的投诉和建议，解决了很多实际的问题，这就很好的维护了社会的稳定。房管局还在2009下半年与信建部联合建立了房地产动态直报系统，建立了南阳房地产信息预警系统，连续发布了三期南阳房地产信息预警警告。这些举措都为推进南阳房地产市场规范、健康、有序发展提供了强有力的技术保证，也彰显了政府相关职能部门对市民负责，对消费者负责的决心和信心。

    就在11月17日，我市成功举办了首届房地产业与城市发展高峰论坛。诚邀业内领导、专家和实业家，对南阳的房地产业和城市发展进行把脉会诊，共同探讨房地产业与城市发展的关系，总结经验，分析问题，展望未来，促进发展。而在次日下午举行的“南阳市房地产与城建项目推介会”上，我市更是以农运会场馆建设为依托，以城市化进程为动力，加大对外招商力度，签约207.4亿元，硕果累累。而这些大型基建项目的开工建设以及建筑项目的签约都对2010年上半年南阳房地产投资总量具有推动作用。

    现在买房机遇绝佳 房价高涨消费者需量力而行

    面对再次高企的房价，本来希望借助经济危机能够降低置业成本的消费者又该何去何从？明年的楼市又会出现怎么的走势？

    于杭认为，“2009年下半年以来，南阳房地产市场现房存量明显增加，购房风险大大降低。对于消费者来讲，09年的3、4季度是购房的绝佳机遇。但是就是需要在此提醒消费者注意的是，在房市昂扬向上态势下，开发商和消费者都要保持冷静的头脑，一定要根据自身实际量力而行，以确保安全投资。”

    明年房价或将继续攀升 农运会带来后发优势

    “关于2010年楼市情况预测，上半年预计走高，所以很多项目都定在明年开盘。这也为更多消费者提供选择的机会。纵观各方面因素影响，下半年暂无法定论。在中央经济工作会议上释放的宏观调控政策和涉及楼市的措施都会影响楼市走向。但我们可以相信，2010年南阳楼市都会发生新的变化。”

    于杭认为，“下一步楼市的需求、价格、市场都同步扩大。因为农运会会把城市建设的框架拉大，提高了城市的开放文明程度，拉动市道路、绿化、管道、电网等配套设施的成熟度。场馆的建设还增加了新的供应面积。随着城市化进程的成熟度加强，供给需求都会同步提升。南阳市独山大道就承载着南阳市城市发展的脊梁，它的规划及前景是无限的。打个比喻来说，现在的独山道就是未来郑州的花园路，现在的滨河路就是未来的金水路。从南阳城市发展的角度上讲，农运会持续到2012年之后，因此南阳具有地域性的后发优势。”

    就在我们结束对于杭采访的当天晚上，为期3天的中央经济工作会议在北京结束。会议决定2010年将“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。”而这也必将影响到今后中国房地产市场的走势，2010年的南阳楼市又将何去何从，我们将继续关注。