引 言

    随着中国加入世贸组织，中国房地产业虽然不是最受冲击的产业，但也无法置身“世”外。在机遇与挑战并存的大背景下，房地产暴利时代将不复存在。不规范的“圈地、圈钱和圈客户”行为将受到制约，素质低、实力差和经营行为不规范的企业将被淘汰出局。而真正的竞争将来自房地产金融手段的创新和未来新型的房地产金融资本市场竞争。

    　　从入世对我国房地产业的冲击看，入世后中国房地产业将会与世贸组织的规则接轨，更加开放，催化新的变局。一方面房地产市场需求会有较大增加，带动供给相应上升，特别是对高档写字楼、宾馆、公寓、别墅以及厂房的需求增加；国外优质廉价的建材、电梯空调等设备、厨卫产品，好的规划设计理念，先进的建筑技术和经营管理技术等将进入中国，进而降低房地产开发成本，提高房地产开发质量；逐步对外开放金融保险业，将促使个人住房消费贷款和房地产开发资金的来源更多，有利于房地产业资金的融通。另一方面，海外房地产巨头，将会更积极角逐这一巨大的商机。不仅同文同种的港台、华人企业会继续投资国内的房地产业，国外知名的大型房地产企业集团也会有较大增加。这些企业挟资金、技术、营销、物业管理等优势，在竞争中将取得主动地位。据估计，５至１０年后，现有２万多家的房地产公司将有百分之九十在竞争中消亡，国内会逐步形成百家以上的、百亿元收入的跨区域经营的房地产公司。此时房地产业的竞争将逐步进入融资手段竞争阶段，中国房地产金融走向成熟的条件基本具备。

    　　根据国外的经验，国际房地产业的发展和运作，实质上是房地产金融的操作。房地产业真正的竞争来自房地产金融手段的创新和未来新型的房地产金融资本市场竞争。房地产开发项目投资巨大、建设周期漫长。在我国目前除３０余家上市的房地产企业外，多数房地产公司开发项目还只能依靠巨额银行贷款，导致其背上沉重的债务负担，影响企业日后的发展。特别是在目前银行约束不断加强的情况下，房地产企业获得银行贷款更为困难。可以说我国房地产业的资金来源如何能走出困境，继续有效发挥其“输血”功能，已经成为制约中国房地产企业进一步发展壮大的关键因素。

    　　改革开放以来，房地产金融伴随房地产的复苏有了一定发展，而且在房地产金融品种和体系上逐步得到培育和完善。商业性的房地产金融与政策性金融同时发展，以及金融机构的竞争机制的形成，都为房地产金融的发展，尤其是消费信贷的发展奠定了基础。我们认为，房地产金融业应尽快与国际接轨，尽早发展房地产投资基金，大力推进房地产抵押贷款证券化，尽快成立购房担保机构，推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合，同时借鉴海外经验，加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式方法和步骤。在不久的将来，一个开发信贷与消费信贷同时发展，健康繁荣的房地产金融市场（包括一级市场和二级市场）将会成为现实。

    房地产金融体系涵盖了企业面和客户面两层结构，它们既有联系又有区别。处于地产金融不同时期，金融工具的产品线侧重点是不同的，比如银行机构对个人住房抵押贷款的重视程度已大大超过企业房地产的抵押贷款，而基金的运作方向却从单一的消费型基金—公积金向投资型基金方向发展。消费者二级市场的间接融资行为客观上成为开发商企业的直接的融资（购房者预付款的支付）。为此，我们通过介绍整个房地产金融体系的一级市场和二级市场，力争完整把握房地产金融工具不同层面的创新与发展。

    由于房地产金融的诸多创新手段在国内还是一个新兴的事物，无法找到更多相关的参考案例与书籍，只能通过自己在房地产研究领域的工作感悟以及利用业内诸多金融主题讲座和老总专访的体会来进行研究和分析。希望本文对有志于中国房地产金融，特别是关注房地产融资渠道创新与发展的读者能有所帮助。

    

    

    1 房地产融资总论

    1．1住房融资简介

    1．1．1住房融资的产生与发展

    住房融资是房地产融资的重要组成部分，是指为支持住房的开发建设，促进住房的流通及消费，运用多种方式为住房的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。

    住房融资起源于欧洲。最初的住房融资活动主要是住房抵押贷款。早在1775年英国伯明翰就开创了第一家互助性的建筑社团，它是由一些想购买住房的人组成的。每个成员逐月在社团投入固定金额的储蓄，社团利用这笔资金购买土地建造房屋，然后采取无记名投票的方式或由成员支付一定费用的方式将房屋分配给成员。1831年英国移民在美国宾夕法尼亚州建立了一个名为“牛津节俭会”的组织，会员按月向节俭会交款，节俭会再依认股额依次向会员贷款，以购买或建造房屋。借款人要按规定期限偿还贷款。如不能如期还款则没收其房地产。建筑社团和节俭会组织的出现标志着房地产金融业的诞生。从此，其它各种融资方式也相继出现。

     随着房地产业的发展，房地产金融也得到了巨大的发展，相继出现了不动产抵押银行、住房银行、住房合作社等各类专业房地产融资机构。金融业务也拓宽到了为房地产的再生产全过程提供存贷款、投资、信托、租赁、抵押、保险、贴现、承兑、有价证券的发行与交易及各类中间业务等多项业务活动，这些金融机构承担起了为住房融资的支柱作用。

    我国从解放以后到改革开放前的这一段时间内，在计划经济体制下，房地产建设由国家统一计划安排、财政拨款，并承担其投资经营的亏损。土地由行政划拨长期无偿使用，城镇住房作为社会福利无偿分配给职工个人，只收取象征性的低租金。房地产被排斥在商品范畴之外，这就使房地产的使用权与房地产的资金循环轨道被人为割断，资金呈单向运动有去无回。一方面，房地产投资来源的单一性和资金运动过程的简单化，使银行对房地产资金管理也简单化，各项有关房地产的功能、信贷业务逐渐萎缩；另一方面，住房生产的计划管理和分配供给制，又使得房地产业的投资经营、买卖交易失去了继续存在的客观条件和合法性，从而使房地产市场存在的物质和经济基础不复存在，也就不存在银行对房地产市场的投资经营活动了。

    值得一提的是，在1956年初，鉴于国家正在进行大规模经济建设，为了解决当时工矿企业职工极为艰苦的居住条件，政府提出了自建公助的办法，鼓励职工自己建造住房，改善居住条件，即对于自己建造住房而资金又一时不足的职工，由银行提供住房专项贷款。贷款对象仅限于企业职工,贷款条件是；要有50%以上的自有资金，贷款额度为每户控制在200元之内，贷款利息为5% ，还款期限为3年，贷款基金全部来源于财政拨款。这项贷款业务当时在辽宁、四川、内蒙古、河北、北京、黑龙江等18个省市、自治区试办了一年，贷款总额度约为400万元。虽然该项贷款开办的范围窄、时间短、额度小，但这是新中国银行信贷工作进入房地产领域的一个有益尝试，是新中国房地产信贷业务的萌芽。遗憾的是此后很长时间里，银行与房地产业有关的金融业务只限于国家用于房屋建设资金的监管、附加少量房屋消费资金（房租）的收缴与结算。

     1978年党的十一届三中全会以后，我国开始了全面经济体制改革。相应地，国家制订出台了一系列推行住房商品化和城镇住房制度改革以及金融体制改革等政策法规。随着改革开放的深入进行，房地产被纳入商品范畴，房地产业得到了恢复振兴并有了长足的发展，房地产金融业务也有了一定的发展，初步建立了与我国现阶段房地产业发展速度和房地产市场发展水平基本相适应的房地产金融业务、信贷政策和管理体制。

    80年代初，在住房商品化改革中，为了解决部分单位住房投资不足，欠债过多，住房矛盾特别突出的问题， 建设银行首先恢复了住房贷款业务。贷款对象是企事业单位。1984年以后我国住房商品化改革进程加快，住房私有化的问题开始提出， 并在部分城市试行了把国家建成的住房出售给私人，以及由个人投资自建住房等作法。为适应这一形势，金融机构的住房贷款开始面向个人，其后为适应城镇居民买房建房需要，各专业银行相继开办了居民住房储蓄存、贷款业务。建设银行自1985年起单独设立了“土地开发及商品房贷款”业务，并颁发了贷款办法。1986年8月建设银行在建筑经济部内单独设立了房地产开发贷款处，这是我国首次在金融机构设立了专门管理住房信贷的部门。

     1987年我国住房制度改革在一些城市陆续展开。 1987年8月1日和10月4日，经国务院批准山东省烟台市、安徽省蚌埠市作为我国城镇住房制度改革试点城市。为了更好地配合住房制度改革和逐步实现住房商品化的需要，经中国人民银行批准，两市相继建立了住房储蓄银行这一专门的住房金融机构，其他地区的房改金融业务则委托商业银行设立的房地产信贷部办理。

     进入90年代以来，越来越多的城镇、厂矿企业进行了房改。由于住房租金的调整、旧有住房的出售、住房基金的建立，各地住房开发经营业务更为活跃，有力地带动了个人、单位的购房存款、贷款业务，以及与住房相关联的房地产开发经营企业的存贷款业务。原有的房地产开发经营企业储蓄存贷款业务规模得到扩大，原有房地产信贷业务与新开办的房改金融业务逐步向一体化的趋势发展，并在各经办行中开始与其他信贷业务相分离，已初步形成了相对独立的房地产金融业务体系。这一阶段，房地产金融有了较大发展，表现在以下三个方面：一是房地产信贷业务在全国全面开办，步入正轨，信贷规模不断扩大，贷款种