各县市区人民政府，高新区管委会，市政府各部门：
　　现将《南阳市城镇住宅建设管理暂行办法》印发你们，望结合实际认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　二OO四年十月一日

南阳市城镇住宅建设管理暂行办法　　　　　　　　　　　

     
    第一条  为加强我市城镇住宅建设管理，规范城镇住宅建设行为，促进房地产市场持续健康发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号）、河南省人民政府《贯彻落实国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知的意见》（豫政［2003］29号）和有关法律、法规，结合我市实际制定本办法。
    第二条  在本市行政区域内的市、县城、建制镇和独立工矿区内从事住宅建设活动，实施住宅建设监督管理，适用本办法。
    本办法所称的城镇住宅建设（以下简称住宅建设）是指商品住宅建设、经济适用住房建设、集资合作建设和经市、县（市）人民政府同意的其它形式的住宅建设。
    翻建、改建、扩建住宅应遵守本办法。
    第三条  住宅建设必须坚持面向未来，面向市场，面向百姓的指导思想，坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础作用；坚持以需求为导向，加强宏观调控，适时调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需求，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，使住宅建设的发展与我市经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。
    第四条  住宅建设应在符合城市建设发展规划前提下，遵循统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针，坚持节约用地、节约能源、因地制宜和适用、经济、安全、美观的原则，以达到经济、社会、环境效益的统一。
积极推进包括经济适用住房在内的普通商品住宅建设，提高增量住宅的商品化程度和整体质量。按照城市建设总体发展规划的要求，逐步实现住宅商品化、规模化、小区化、市场化的建设方式，严格控制单位在存量土地上分散、零星建设住宅。
    第五条  南阳市房产管理局是我市住宅建设管理的主管部门，具体负责市规划控制区（包括独立工矿区）内住宅建设管理工作。
    县（市）房地产主管部门具体负责本行政区域内的住宅建设管理工作。
    卧龙、宛城两区房地产主管部门受市房产管理局的委托，负责市规划控制区以外本行政区域内的住宅建设管理工作。
    政府各职能部门应在各自职权范围内，做好住宅建设管理工作：
    （一）房产管理部门负责会同发改、建设、规划、国土资源等管理部门，根据城市规划、土地利用总体规划、房地产市场供求情况等，编制本市城镇住宅建设的中长期发展规划和年度住宅建设计划，报市人民政府批准。
房产管理部门根据市政府批准的年度住宅建设计划和住宅建设单位或房地产开发企业需要进行住宅建设的应到房管部门办理有关手续。
（二）规划管理部门根据项目报告，办理项目建设用地规划手续，并根据国有土地使用手续办理建设工程规划手续。
（三）国土资源管理部门根据市政府批准的住宅建设年度住宅建设计划，编制本市住宅建设用地规划，并办理有关住宅项目建设用地手续。
（四）建设行政管理部门根据规划管理部门批准的建设工程规划手续，办理建筑施工手续。
    第六条  符合下列情况之一的可申请住宅建设项目：
    （一）获得房地产开发资质认证并经工商行政管理部门注册的房地产开发企业，可申请商品住宅的开发建设；
    （二）为解决城市中低收入家庭住房问题而建设的经济适用住房；
    （三）房改部门会同有关部门共同认定的住房困难的国有大、中型或停产、半停产困难企业，符合城市总体规划且现有存量土地的，可以申请集资建房或合作建房；
    （四）经市、县（市、区）人民政府同意的其它形式的住宅建设。
    第七条  住宅建设应符合下列要求：
    （一）商品住宅的开发建设应按照《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定执行；
（二）经济适用住房开发建设应按照国家建设部、国家发改委、国土资源部、人民银行联合印发的《经济适用住房管理办法》（建住房［2004］77号）的规定执行。要加强经济适用住房开发建设的管理。从严控制经济适用住房建设标准，户型严格控制在中小套，销售价格由价格主管部门会同房管部门共同审定，购买经济适用住房实行申请审批和公示制度。具体实施办法另行制定。
（三）集资、合作建房。停止住房实物分配，严格控制单位集资建房和合作建房。职工住房条件差的企业，在符合城市总体规划的前提下，利用存量土地集资建房或合作建房，经批准后，统一纳入经济适用住房建设管理。具体办法另行制定。
    第八条  加强住宅建设的备案、统计工作。　各级房产主管部门要及时掌握本区域内的住宅建设情况，并认真汇总逐级上报。
    住宅开发建设单位应定期向房产主管部门报送住宅开发建设项目计划及实施情况。
    第九条  对已经取得房屋所有权的商品住宅、经济适用住房和已售公有住房，依据物业管理条例实施管理。房屋所有权人、房屋使用人未经有关部门批准，不得擅自改变房屋用途、结构；不得侵占公共空地、设施；不准私搭乱建。
    第十条  住宅建设质量管理，按照国家有关法律、法规的规定，由房屋建筑质量管理部门负责管理。
    住宅测绘、面积计算，由房产主管部门负责实施监督管理。
    住宅建设单位必须确保住宅质量，应对其建设的住宅质量负最终责任；勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
    商品住房、经济适用住房要严格实行《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《商品房预售许可证》制度。
    积极推动住宅建设技术进步和住宅产业化，严格执行国家建设标准和技术规范，积极推广先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品，降低能耗，提高住宅建设的整体水平和科技含量。
    第十一条  住宅建设应与旧城改造相结合，严格执行城市规划。禁止侵占道路、通道、城市绿地和其它公共用地，禁止在文物古迹、风景名胜区和游览区建造住宅。确需征用土地的，应严格按照《河南省实施土地管理法办法》的规定办理用地手续。
    第十二条  住宅建设要按照城市规划的要求，充分考虑到交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑的采光通风、建筑风格的协调。其住宅设计应力求适用、美观、以达到美化城市、美化环境的作用。
    第十三条  房产主管部门对城镇住宅建设的实施情况实行监督管理。
     违反本办法第六条、第七条、第九条、第十条有关规定的，房管、发改、建设、国土资源、规划等部门，在各自的职责范围内，依据有关法律、法规给予处罚。
    第十四条  城镇住宅建设管理工作人员，利用职务之便谋取私利的，应根据情节轻重，给予批评教育、行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
    第十五条  本办法具体应用中的有关问题由南阳市房产管理局负责解释。
    第十六条  本办法自发布之日起施行。