政[２００４]４８号

各县市区人民政府，市人民政府有关部门：
为了深入贯彻落实《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[２００３]１８号）和《河南省人民政府贯彻落实国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知的意见》（豫政[２００３]２９号）精神，加快我市全面建设小康社会的步伐，促进房地产市场持续健康发展，结合我市实际，现提出如下实施意见：
一、提高认识，明确指导思想
（一）充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。促进并实现房地产市场持续健康发展，是加快我市城镇化进程、促进全面建设小康社会的必然要求；对于扩大内需，拉动投资增长，促进消费，提高居民住房水平，改善居住环境，满足人民群众日益增长的物质文化生活需要，充分发挥我市人力资源优势，拓展就业渠道，保持国民经济持续快速健康发展都具有十分重要的意义。
（二）进一步明确房地产市场发展的指导思想。坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用；以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；深化改革，不断消除影响我市房地产市场发展的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合市情的住房保障制度；加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；拓宽融资渠道，尽快把房地产业发展成为全市国民经济的支柱产业，拉动经济增长；保障人民利益，改善人民生活，确保到２０１７年我市城镇居民“户均一套功能配套、宽敞舒适的住房”目标的实现。
二、深化住房制度改革，推进住房分配货币化
（三）继续推进现有公房出售和房屋所有权证发放工作。除具有历史纪念意义和属于文物、危房的公有住房，原则上都应当向愿意购买的现住户出售。对能够保证居民安全的非成套住房，根据实际情况也可以向现住户出售。房改售房单位尚未为购房者办理房改房所有权证申请的，必须向房改部门和产权登记部门提出申请。已经办理的房屋所有权证必须及时发给购房者。房改部门、产权登记发证部门、土地管理部门必须在３０个工作日内，对申请办理并符合条件的房改房办结各种手续。因手续不全、历史原因等造成确权资料不全、未办理手续的房改房，在售房单位出具保证书、房改部门冻结其相应售房资金、土地管理部门公告１５日无异议的前提下，产权发证、土地管理部门可以先为购买者核发房屋所有权证和土地使用权证。
（四）加快推进住房分配货币化改革，完善住房补贴制度。要严格执行国家停止住房实物分配的有关规定，尽快制定《南阳市住房货币化分配实施办法》。要根据本地房价、职工工资收入水平和财力状况，确定合理的补贴标准。财政供给单位的住房补贴资金纳入财政预算，财政供给单位的公有住房出售收入扣除专项维修基金后，实行收支两条线管理，统筹用于发放住房补贴。自收自支事业单位及企业的公有住房出售收入扣除专项维修基金后，用于发放职工住房补贴和补缴欠缴的职工住房公积金单位补贴部分。住房困难企业、停产半停产企业可利用集资建房、合作建房优惠政策，探索符合实际的住房分配货币化补贴方式。要积极创造条件，在２００５年内将城镇无房或面积不达标职工的住房补贴发放到位。
（五）完善住房公积金制度，加大个人贷款发放力度。要认真贯彻《住房公积金管理条例》，建立和完善住房公积金制度，切实维护职工的合法权益，加强住房公积金归集力度，制定我市住房公积金个人贷款的优惠政策，发挥住房公积金的使用效益。市住房公积金管理中心要制定简化委托贷款手续、取消不合理收费、改进服务、提高办事效率等具体措施。市住房公积金管理委员会要建立住房公积金管理中心绩效考核机制和奖惩制度，对住房公积金管理中心加强监管和指导。
（六）培育住房二级市场，盘活存量住房。已经取得合法产权的住房，可直接上市交易，任何部门和单位不得擅自设置上市交易限制条件。已购公有住房（含集资房）和经济适用住房首次上市交易的，土地出让金按已购房屋坐落位置的基准地价的５％缴纳，不再缴纳所得收益。以房改成本价购买的公有住房（含集资房）上市出售，除国家规定的税费外，收益部分全部归个人。
三、调整住房供应结构，建立住房保障体系
（七）加强住宅建设和管理。按照十六大提出的全面建设小康社会城镇居民住房要求和“面向市场、面向百姓、面向未来”的住宅建设指导思想，我市住宅建设坚持以经济适用住房建设为重点，规范集资建房和合作建房，大力发展普通商品住宅，适度建设中、高档商品住宅，积极建立廉租住房制度，推进住宅产业现代化。要尽快制订《南阳市住宅建设管理办法》，规范住宅建设和管理行为，促进住宅建设协调快速发展，满足不同层次城镇居民的住房需求。
（八）加强经济适用住房建设和管理。经济适用住房是具有社会保障性质的政策性商品住房，主要解决城镇中低收入家庭的住房问题。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、落实税收优惠政策、控制开发利润等措施，切实降低经济适用住房建设成本。从严控制经济适用住房建设标准，户型严格控制在中小套型。经济适用住房建设项目由市房改部门依法组织招标投标确定开发建设单位，销售价格由价格主管部门会同房改部门共同审定。购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度，合理确定经济适用住房供应对象的具体收入底线标准和范围，具体办法由市、县人民政府制定，尽快完善购买经济适用住房制度。
（九）规范集资建房和合作建房。市房改部门会同有关部门共同审定的住房困难的国有大、中型或停产、半停产企业，允许利用自有土地采取集资建房、合作建房方式解决本单位职工住房困难问题，其建设标准、参加对象、优惠政策，执行经济适用住房的有关规定。企业可以与当地的住房分配货币补贴政策相结合，按房改部门核定的成本价或按市场价向本单位职工出售。集资建房、合作建房由房改部门根据职工参加房改情况提出审查意见后按规定程序报批。严禁任何单位以集资建房、合作建房名义变相实物分配或进行房地产开发经营。
（十）加大房地产开发力度，增加普通商品住房供给。要根据市场需求，各级房管部门制定房地产开发年度指导计划，保持房地产开发持续增长。进一步拓展房地产开发投融资渠道，支持和吸引各种经济成份参与我市房地产开发。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要在信贷上给予支持。要引导房地产开发企业在符合城市规划的前提下，按照市场需求进行开发建设，不得以行政手段干预开发项目的规模、档次等。对于普通商品住房建设，要合理供应土地，控制土地价格，多渠道降低建设成本，使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。各级人民政府要根据实际情况，对成规模的新建小区可允许分期缴纳土地出让金。对旧城改造项目，可按土地出让金的一定比例进行返还，对应收的规费可适当予以减免。
（十一）建立和完善廉租住房制度。强化政府住房保障职能，把解决城市最低收入和住房困难家庭住房作为当地政府的一项重要任务。要认真进行调查研究，探索廉租住房制度模式，制定并完善廉租住房管理办法，切实保证城镇最低收入家庭基本住房需求。要多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。要根据财政承受能力、职工收入、住房特困居民的实际情况，合理确定保障水平。纳入保障对象的实行以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅的原则。
（十二）坚持以企业为主体，推进住宅产业现代化。要创造房地产企业平等竞争的市场环境，鼓励企业做大做强，支持有资信和品牌优势的企业通过兼并、收购和重组等形式，形成竞争力强的大型企业和企业集团，提高产业集中度。制定和完善住宅产业经济、技术政策，鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，推动住宅技术进步。要坚持完善住宅性能认定、住宅产品认证和淘汰制度，保证住宅质量。
四、坚持市场化方向，完善房地产市场体系
（十三）减少行政审批事项，清理不合理收费。要认真清理涉及房地产市场的各项行政审批事项，对于没有审批依据的限制性审批要坚决取消。符合城市规划的一般商品房项目，要取消立项、可行性研究、项目规模等限制性审批。要认真贯彻落实国家和省各项清理收费的政策，取消住房建设和消费环节的不合理收费，适当降低各种服务性收费标准，对违反规定征收或变相征收的要依法严厉查处。
（十四）发展房屋租赁，引导梯度消费。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，尽快出台《南阳市房屋租赁管理办法》，规范发展房屋租赁市场。要鼓励居民出租自有闲置房屋，支持房地产开发企业开发专门用于租赁的商品住房、出租空置商品房。承租方愿意购买承租的商品住房，且承租期满１年的，可享受二手房的有关优惠政策，开发商可享受国家有关处置空置商品住房的优惠政策。
（十五）发展和规范物业管理。深入贯彻落实《物业管理条例》，推行房地产开发与物业管理分业经营，加快业主大会和业主委员会的组建工作，建立物业管理市场双向选择机制，新建住宅物业应实行项目招标投标制度。规范物业服务收费，建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系。按照国家、集体、个人合理负担原则，加快旧有住宅小区改造力度，扩大物业管理覆盖面。建立和完善物业专项维修基金使用管理制度，尽快修改完善《南阳市物业管理办法》，提高物业管理质量和水平。
（十六）发展和完善房地产